每日徐答——一般纳税人出租老房产,进项税额是否要转出?

我们是一般纳税人生产企业，2016年4月30日以前自建房产，建房子时的材料发票当时进项已抵扣了，现在出租，我们是否可以按简易征收5%的税率开票，抵扣的进项税要转出吗?

根据《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号）规定　三、适用简易计税方法的项目

（二）自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人发生以下应税交易，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

……

3.出租其2016年4月30日前取得的不动产。

这里有个关键时间点是“取得”不动产的时间，根据营改增配套文件及解答，自建不动产的时间是以建筑工程许可证上注明的开工日期为取得不动产的日期。如果该项不动产在取得日期上的判断是对的，那么该项目的出租就可以在2026年和2027年继续适用简易计税5%征收率。

2.关于简易计税的进项不得抵扣

《增值税法实施条例》第二十三条

　一般纳税人购进货物（不含固定资产）、服务，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目和不得抵扣非应税交易而无法划分不得抵扣的进项税额的，应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额，并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算。

新增值税法对简易计税、免税、非应税交易的进项不得抵扣的规定，是为了保证增值税链条的完整。即正常交的正常抵、非正常交的要做扣减。也就是说，这是为提供该项简易计税的应税交易时发生的进项要计算不得抵扣并转出。这里不涉及原资产已抵扣的进项（除非当时错误抵扣）。

回到该笔出租不动产的实务中，如果在出租期间发生了出租方负担的修缮费，则修缮费的进项不得抵扣。

我们在群里讨论这个问题时，有明眼人一下就发现了问题：老不动产怎么抵扣进项的？

其实5%征收率不是新生事物，《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)款规定:“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

16号公告允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额，甚至全部无法取得进项税额。所以才出现5%征收率，不增加企业的税负水平。

而问题中，提问者表述“建房子时的材料发票当时进项已抵扣了”，我们的第一反应就是当时哪里搞错了。当然，事实是什么，我们不知道，需要提问者进一步核实情况。如果当时确实是错误抵扣了，不论现在是出租或自持，简易计税或一般计税，进项税额转出和滞纳金是免不了的。

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