王老师在济南工作和生活很多年了，名下有套早些年买的房子，房贷已经还了大半。因为生意上有些资金周转需求，他觉得自己有房子，办贷款应该不是什么难事。结果第一次去银行就碰了壁。回来以后他有点不理解：“房子价值两百多万，我就贷几十万，为什么还批不下来？”其实很多人对济南房产抵押贷款都有一个误区。总觉得房产抵押贷款看的就是房子。实际上银行审批贷款的时候，看的是房子和借款人的整体资质，两边都要过关。房子只是申请房产抵押贷款的入场券而已。借款人的整体资质才决定着能不能放款。
房子重要，但不是唯一条件
在济南房产抵押贷款市场里，住宅是最受银行欢迎的抵押物，其次是公寓、商铺、办公楼等。银行会看房龄、面积、产权情况以及房屋所在位置。有些客户觉得自己房子挂牌价三百万，就认为能贷出三百万。实际上银行看的是评估公司给出的具体评估价。
最终额度也是按照评估价的一定比例计算。所以同样是两套价值差不多的房子，可能会因为楼层、朝向等因素，最终审批出来的额度可能相差不少。
很多人最后卡在了征信上
前面那位王老师的问题就出在这里。虽然房子没问题，但是他本人近半年申请过不少贷款，甚至还点过七八次网贷，信用卡使用率也比较高，这种情况下，即便房产条件不错，大部分银行也会比较谨慎，像这种情况基本上需要扫码过系统的产品，基本都是秒拒。
这些年接触下来我发现，其实客户被拒并不是因为房子不好，而是因为征信多多少少都是有问题。尤其现在不少人习惯网上点网贷，点一次查一次征信，甚至很多平台点一次好几次查询，自己感觉我只是点了也没有用，没什么大不了，但在银行眼里却是你已经缺钱缺到点网贷的地步了。
还有一类客户比较典型。本来想申请信用贷款或者债务重组，因为种种原因不划算或者不合适，最后才开始研究房产抵押。这种情况其实并不少见。因为房产抵押贷款和信用贷款本来就是两套逻辑。信用贷款更多看收入和信用情况，而房产抵押贷款除了看征信，还会结合抵押物综合判断，但是房产抵押贷款终归还是有抵押物在，所以相对信用贷款来说可以沟通的空间还是要灵活很多。
济南房产抵押贷款到底怎么操作
那么济南房产抵押贷款具体怎么办理？其实流程没有大家想象的复杂。
第一步是评估自身情况；包括房产情况、征信情况、收入情况以及贷款用途。
第二步是选择银行产品；这一环节往往也是最关键的。因为不同银行对于房龄、负债、经营情况的要求并不一样。有些银行更看重房子，有些银行更看重征信，而有些银行更看重客户的收入情况。
第三步是准备资料。一般需要身份证、户口本、婚姻证明、房产证等基础材料，经营性抵押贷款，还需要营业执照、经营相关资料。
第四步是银行审批、评估、面签，审核通过后办理抵押登记，最后放款。
整个流程顺利的话，一般3-5个工作日左右就能完成。
为什么越来越多人选择房产抵押贷款
这些年我发现一个很有意思的现象，很多人资金紧张的时候第一反应是申请网贷，额度不够再申请下一家。结果几个月下来，资金没下来多少，征信反而花的一塌糊涂。等真正需要大额资金的时候，发现征信已经让自己给做废了。
前段时间有位客户就是类似这种情况，信用卡加上几笔网贷，每个月还款压力很大。好在悬崖勒马的比较及时，后来通过房产抵押贷款把高息的网贷给置换出来了，不但月供降下来，利息更是只有2.9%，比网贷23.9%的零头还低。这其实也是和债务重组的底层逻辑是差不多的思路。
最后说点行业里的实话
房产抵押贷款从来不是有房就能办，也不是随便找家银行就能做。银行看房子，也看人。房子决定额度上限，征信决定审批结果。所以在申请济南房产抵押贷款之前，先把自己的征信、负债和房产情况梳理清楚，如果实在搞不清楚产品区别，咨询一下专业靠谱助贷中介，也比自己一家一家试要省事得多。
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