交付两个月，南京大校场的秦淮金茂府，成交了首套二手房！
这两天，中介集体在朋友圈刷屏，秦淮金茂府一套197㎡大户型，以888万总价成交，单价约4.5万/㎡。在超20家楼盘已交付、接受二手房市场检验的大校场，这个价格，处在什么水平？秦淮金茂府位于大校场的机场跑道核心，于2023年6月首开、2024年9月收官，今年4月顺利交付6栋住宅，面积约143-240㎡。定价权上，2024年上半年，板块新房整体成交均价约4.5万/㎡，项目却能卖到近5.5万/㎡；销售业绩上，2023-2024年项目连续两年跻身板块143㎡户型销量TOP1，2024年板块总价千万以上住宅，项目市占率超80%。以南京首个阶梯式交付，推出“365天家载计划”，提前一年把精细到月的交付计划摆在业主面前；主动邀请业主共创，涵盖产品设计、交付标准、公区运营、社群文化等，全周期地让业主从“被动接受者”变成“生活共创者”；交付现场，360°交付成品保护等，给足业主与行业惊喜。而超美立面、微度假风园林景观、地库、室内精装等的高水准兑现，也让秦淮金茂府稳坐板块品质第一梯队宝座。据中介介绍，这套房位于小区6号楼的5层，面积197.95㎡，实际上在一个半月前就已成交，但一直没办证，最近才完成签约。拿到房后就挂牌，卖家的心理价位是1020万，最后以888万成交，单价约4.5万/㎡，税费买卖双方各自付。第一，受楼市行情、卖家心态等综合因素影响，这几年南京交付的小区，二手房价“破发”是常态。第二，顶豪IP“金茂府”的光环下，当年秦淮金茂府逆势涨价，却也能捧回多个冠军荣誉。同时，它也是南京以旧换新楼盘中非常受欢迎的项目。这带来一个情况，部分以旧换新业主，可能存在投资、变现等需求。毕竟，他们拿来置换的“老破大”，本身流通性较差，可换成秦淮金茂府就不一样了。那么，当这批业主拿到房，难免会有扎堆挂牌、报价参差不一的现象。目前，链家平台上，秦淮金茂府的挂牌房源数量为22套。其中，197㎡四房有3套，报价在860万至1245万不等，反映了卖家的心理预期。由于小区尚未出现第二套已成交二手房，房价水平，只能与其他次新小区对比。筛选掉主打小户型的润鸿府、博雅和著等，我们统计了金基望樾府、伟星誉璟府、金基璞悦和园等的近期成交数据。金基望樾府，金三银四期间，约165-168㎡次新房比较吃香，成交单价多在3万8至3万9之间；伟星誉璟府，197㎡大户型今年卖得还不错，成交单价在4.1万至4.4万不等。由于面积接近，不少改善买家会直接把伟星和金茂的190+户型做对比；金基璞悦和园，182㎡大户型今年没有成交，去年9月以818万成交的房源放到现在，没有太大参考意义；云尚紫薇，上个月成交了一套172㎡户型，单价不到3万7；锦云台，185㎡大户型总价不到700万，单价在3万6上下。对比来看，秦淮金茂府首套成交的4.5万/㎡，几乎位于大校场主流成交价格的第一梯队。毕竟，截至目前，出现过5万/㎡以上成交价的，只有金基望樾府；而在次新房市场表现一直可圈可点的伟星誉璟府，天花板单价也不过4万6左右。公开统计数据显示：同样作为南京主城第一梯队的改善板块，过去一年，河西中+河西南的二手房成交套数，超2300套；而大校场，2025全年仅成交120套左右。当然了，两个板块的存量房库存、需求量无法直接对比，但这在一定程度上说明，尽管已交付楼盘超20家，可大校场二手市场的流动性，本质上仍偏慢。从这一角度来看，在当下，秦淮金茂府约4.5万/㎡的首套成交价，处在板块的第一梯队，这是市场行情、开发商口碑、产品力等共同定价的结果。在我们看来，首套4.5万/㎡的成交价，并不能完全代表秦淮金茂府197㎡户型的真实价值。这套房位于5层（低区），且是小区首套成交，买卖双方都在试探市场。真正让这个户型具备“穿越周期”底气的，是两样东西：地段核心，以及产品本身的不可复制性。已交付+在售新盘+待售纯新盘+储备地块，大校场的住宅项目数量可观，但真正位于核心地段的，却不多。众所周知，机场跑道核心主轴，是大校场乃至南京的城市中心轴线之一，板块近90%的资源，就汇聚在约2600米的机场跑道上。现阶段，位于机场跑道核心轴线上的楼盘，仅秦淮金茂府、金陵中心等少数。横向与小区内部比，秦淮金茂府的197㎡户型，只分布在B6号楼，数量上足够稀缺，梯户比、面宽、空间格局等展现了改善大宅应有的尺度。纵向与板块内楼盘比，早期的润鸿府、润淮府、三金睿境等，主打相对小户型；九庐的大户型洋房，面积200㎡起步；即将占据板块市场主流的四代宅分化也较为明显，比如丹若秦淮主打129-168㎡户型，嘉佰道起步就是170-190㎡的洋房……你会发现，197㎡这个面积段，在大校场新房和次新房两个市场里，没有太多直接竞品。
这意味着，它能避免大规模同质化竞争。当板块改善二手房多在140-170㎡区间内卷价格时，197㎡反而有了自己的定价权。它不是走量的户型，而是卖给“就要这个位置、就要这个尺度”的少数人的。
写在最后：
在大校场二手房价分化拉开，四代宅逐步上市形成冲击的当下，秦淮金茂府的次新房价初考，还算得体。
对进阶改善买家来说，以4.5万/㎡的单价入手机场跑道核心、品质一流的次新房，不失为这轮周期里的高性价比入场券。
至于卖家，别急着跟风挂牌，你的房子，比你想象的稀缺。关于秦淮金茂府的首套成交二手房，你有什么想法？欢迎扫码交流↓
