300万元以内老破小二手房走热,部分投资者批量购入

今年以来，一线城市及部分核心二线城市二手房市场出现明显回暖，总价300万元以内的老旧小区小户型成为交易主力。北京4月二手住宅成交1.8万套，创近五年同期新高；上海同期二手商品房成交2.9万套，其中8天单日备案量超过千套，处在近年高位。广州等城市也呈现类似特征，低总价房源在二手交易中的占比持续上升。中指研究院分析认为，去年这类房源价格回调后形成的性价比优势，正加速消化市场中的刚性需求，短期成交活跃度有望向更大面积、更高总价段扩散。

投资逻辑：租售比跑赢银行理财

低总价房产吸引的不仅是刚需，也包含长线投资者。据市场机构统计，重点城市核心区老破小租售比已普遍超过2%，平均达到2.67%，成都、武汉、重庆等城市更突破3%，明显高于现行五年期银行定存利率1.3%和十年期国债收益率1.8%。以成都一名投资者为例，其以总价330万元购入8套老破小，月租金收入约2.1万元，扣除1.4万元月供后实现正向现金流；天津也有投资者全款购买7套类似房源，综合租售比约5%。分析人士指出，在低利率环境下，这类资产因租金收益相对稳定，被部分资金视为“现金流资产”。

政策支撑与后续关注点

老旧小区改造政策为老破小提供了价值支撑。目前国家已将2000年底前建成的老旧小区全部纳入城市更新范围，涉及原拆原建、加装电梯、管线翻新等内容。“十五五”时期城市更新投资体量预计可达15万亿元。多地国企已下场收购老破小转为保障性租赁住房或参与住房“以旧换新”，进一步稳定了市场预期。后续可关注各地改造计划落地节奏、租金回报率变化以及信贷政策调整对投资者持有成本的影响。信息综合自中国经济网、21世纪经济报道、第一财经等。