第二，2号楼这套房，听起来有故事，但现场问题更多。

这套房，我们看完以后，就讲得比较直接。

它的挑战会比1号楼大很多。

2号楼当初买的时候，低楼层，上下方便。

有露台。

离商业近。

看出去有城市界面。

这些东西在销售讲的时候，都很容易打动人。

尤其是期房阶段，很多东西还没有真正呈现出来，客户靠沙盘、规划、样板间和销售讲解去想象未来。

但交付以后，房子就不是讲故事了。

客户会站在现场看。

他会听声音，看窗外，看主卧视线，看露台到底好不好用，看晚上灯光和屏幕会不会影响。

2号楼这套的问题，就在这里。

它正朝马路，而且那个位置有上坡和下坡。

所以噪音会比想象中明显。

有些客户不在意。

但很多客户只要一听到车流声，心里就会打折。

还有一个点，吴老师现场提醒得很细。

他说，这个主卧，如果早上一起床，看出去前面有一个结构坑位，客户是会记住的。

客户当时可能还没完全反应过来。

我也提醒他们，你们当时买的时候，可能没注意到这个点。

这就是期房和二手房最大的区别。

买期房的时候，很多东西看不到。

销售给你讲的是低楼层、露台、商业方便、未来界面好。

但二手客户来看房的时候，他看的是现实。

主卧窗外舒服不舒服。

平台和结构会不会影响观感。

路面噪音能不能接受。

露台到底是加分，还是只是一个听起来好看的故事。

还有晚上灯光、屏幕、商业界面的影响。

这些在交付前很难完全感受到。

但交付后，都会变成客户砍价的理由。

这套2号楼，露台是卖点。

但露台能不能支撑价格，要看它实际好不好用。

有没有噪音，私密性怎么样，采光怎么样。

如果露台只是能讲故事，但客户站上去以后感受一般，那客户不会为这个故事多出钱。

还有一个点是，2号楼当初买入价可能还比四楼贵一些。

但现在卖二手，客户不会因为你当初买得贵，就接受更高价格。

买入价是过去的交易。

今天卖多少，是今天的市场。

所以我跟客户说，2号楼可以挂，但心里要有预期。

它不像1号楼那样，可以靠安静和树景去讲居住感。

它需要更大的价格弹性。

如果后面有人还到一个相对合理的区间，比如三百万上下，真的要认真聊。

如果还价差距太大，也可以先留着自己住。

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这两套房给很多业主一个很好的提醒。

卖二手房，同一个小区，两套房放到市场上，客户的判断可能完全不一样。

我们当时给客户的建议是，两套都可以先挂出来。

但要分清主次。

1号楼重点讲安静、树景和居住感。

2号楼重点看价格能不能覆盖它的缺点。

客户当时也问吴老师，那2号楼怎么挂？

吴老师说，2号楼可以在1号楼基础上做差异化，不能完全一个逻辑。

挂牌不是随便挂一个价格等客户来。

卖二手房要看几个东西。

同组团现在有多少套在卖。

最近真实成交在哪里。

客户会拿哪一套来对比。

竞品楼层、视野、价格、装修怎么样。

你的房子凭什么进入客户视野。

现在同组团挂牌并不少。

客户不会只看你一套。

他点开平台以后，会同时看很多房源。

这个时候，价格、标题、调价记录、房源展示、带看反馈，都会影响客户愿不愿意点进来。

初始挂价可以留一点空间，不能一开始就把价格挂到底。

但也不能离市场太远。

离市场太远，客户不会点，带看也起不来。

后面如果有二次调价，也不是乱调。

调价要让客户看到业主有诚意，也要给后面真实谈价留空间。

所以我跟客户说，不是一上来就低价卖，而是先挂出来，看真实客户反馈。有人还得离谱，我们不会让你被消耗；有人价格接近，我们再坐下来认真谈。

这句话也是我对很多业主想讲的。

卖房最怕的，不是客户还价。

客户还价很正常。

真正怕的是，业主一直活在买入价里，客户一直活在今天的市场价里。

中间差的这一段，就需要靠真实带看和真实还价来校准。

如果客户看完1号楼，觉得安静和绿化是卖点，那1号楼就有机会。

如果客户看完2号楼，还是喜欢低楼层和露台，并且还价能到业主能接受的范围，那2号楼也不是完全没有机会。

但如果客户普遍反馈2号楼噪音、视线、平台这些问题，那就说明这套房的价格必须更现实。

很多业主卖房，最容易犯的错，就是觉得，我当时买得贵，我这个小区好，我这个项目有名气。

所以客户就应该接受我的价格。

这样就只能是一厢情愿。

买房是一个系统性工程，卖房也是。

最后，如果你也在重庆准备卖房，或者你有其它房产相关问题，欢迎和我们链接咨询。