婚后共同还贷,房产增值怎么算?

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假  设：

小张结婚前贷款买了套房，房子只登记在他名下。婚后妻子小王跟着一起还贷，两人共同偿还了20万元的房贷。几年后，这套房子从60万元涨到了120万元。现在要离婚了，小王能分到多少钱？

很多人以为“一起还了贷，房子就有我一半”，其实这个理解不对——小王分走的不是房子本身，而是她参与还贷的那笔钱，加上这笔钱对应的增值部分。对于这种情况，《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第78条作出了具体规定：【离婚律师委托，点此说城市】

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时双方不能就房产分割达成协议的，法院可以判决该不动产归登记一方（即婚前购房一方），尚未归还的贷款由其个人继续偿还。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记方对另一方进行补偿。

补偿款怎么算？三步走：

公式：应补偿数额 =（共同还贷数额 ÷ 总购房款）× 房产现值 × 50%。我们拿小张和小王的例子来演算一下：

第一步：算出总购房款。小张买房时花了多少钱？不能只看房价60万元，还要把还贷的利息也算进去。假设小张贷款40万元，贷款20年，利息总额大约30万元，那么总购房款 = 60万 + 30万 = 90万元。

第二步：算共同还贷占总购房款的比例。小王和小张婚后共同还贷20万元，占比 = 20万 ÷ 90万 ≈ 22.2%。

第三步：乘上房产现值和一半。房产现值120万元，共同还贷对应的增值份额是120万 × 22.2% ≈ 26.67万元，小王应得一半，即约13.33万元。

如果直接用公式：20万 ÷ 90万 × 120万 ÷ 2 = 13.33万元。

小王既拿回了她还进去的那部分钱，也分到了这部分钱对应的增值收益。【房产律师咨询，点此直接问】

→ 需注意：上述公式中“总购房款”的内涵，不同法院做法不完全一致。按照最高院民一庭的解释，“不动产成本”包括购买时不动产价格 + 共同已还贷款利息 + 其他费用（如契税、印花税、营业税、评估费等），但不包括公共维修基金和物业费。计算时一定要把利息算进去，否则升值率会虚高，补偿额也随之失真。

最  后：

如果房子没涨反而跌了，还能拿到补偿吗？答案是可以，但数额会大幅缩水。房子增值要共享收益，房子降价时亦应由双方共同承担，分割数额应以离婚时房屋价值为基数，按照共同还贷部分在总购房成本中所占比重的一半给予对方补偿。

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