波士顿学院退休研究中心最新研究，揭露美国养老房产市场隐性风险：主打居家养老的高龄房主，因缺乏提前规划，卖房时普遍存在资产折价现象，该缩水问题被财经界称为房产交易“衰老惩罚”。
居家养老是美国老年人的主流选择，超90%的65岁以上老人更愿留守自有住宅，而非入住养老机构。自有住房作为老年家庭核心固定资产，是晚年重要保障，但长期自住且疏于规划，会埋下房产贬值隐患。
研究量化数据显示，房主年龄与房产成交价呈负相关，高龄卖家折价问题尤为突出。以一套40万美元的住宅为例，80岁房主相较45岁房主，卖房折价幅度达5%，直接损失约2万美元，资产缩水风险显著更高。
房屋维护缺位是资产缩水的核心原因。多数老人因行动不便、收入有限，秉持“将就居住”心态，拖延房屋厨卫、屋顶、水电等设施维修。日积月累下，小故障演变成大面积老化问题，大幅削弱房产市场价值与竞争力。
理财专家苏兹·奥曼提醒，房屋日常养护是资产保值关键，常态化保养远比后期大修更省钱，无需卖房也需做好基础维护。同时专家强调，老年房产修缮无需豪华装修，应聚焦安全实用，优先改造防滑地面、无障碍设施、照明系统等，避免过度投入造成财务负担。
交易方式粗放是老人卖房吃亏的另一重要原因。受健康、搬家压力、急需用钱等因素影响，不少高龄房主为省时省力，放弃公开挂牌、多方议价等正规流程，低价将房屋卖给投资客或单一买家，错失市场竞价溢价机会，因信息不对称造成资产损失。
业内人士表示，扩大房源曝光、充分市场化交易是规避折价的关键。借助MLS公开平台、专业房产经纪、线上线下展示渠道，搭配家人协助办理交易，可拓宽买家圈层，激活市场竞争，保障房产卖出公允价格。
专家重点提醒，五六十岁准老年房主需前置房产养老规划。中年阶段难以预判晚年健康、生活变数，极易出现晚年仓促卖房让利的情况。提前做好房屋维护、房产财务规划和搬迁预案，可有效规避“衰老惩罚”，守住家庭核心资产。
综上，居家养老模式本身无风险，资产贬值的核心问题是规划缺失。美国老年住宅兼具居住与金融双重属性，唯有提前做好养护与交易规划，规避各类折价隐患，才能实现晚年安居与房产保值的双重目标。
