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二手房交易必看：中介有哪些义务必须履行？

选自《中国法院2025年度案例・合同纠纷》

你有没有遇到过房产中介在交易中搞小动作的情况？

准备买卖二手房的朋友最容易踩这个坑：有些中介为了促成交易，会帮着买卖双方隐瞒真实成交价、房屋瑕疵等重要信息，以为这样能快点拿到中介费。

今天这个案子就给所有准备买卖二手房的人提个醒：中介故意隐瞒与交易有关的重要事实，不仅一分钱中介费都拿不到，还要承担赔偿责任。

真实案例

张某和丁某是夫妻，两人想把名下的一套房子卖掉，就委托了当地一家房产信息所提供中介服务。

中介很快找到了意向买家吕某，三方私下谈好房子实际成交价是172万元。但张某为了给妻子丁某一个交代，要求中介把书面合同上的成交价写成175万元。中介为了促成交易拿中介费，当场就答应了。

2022年1月26日，买卖双方和中介一起签了《房地产买卖契约》，上面写的成交价是175万元，还约定中介费按成交价的1.5%由卖方支付。

没想到第二天，双方就因为第一期付款金额和中介费的问题吵翻了。中介要求张某实际只收47万元，但要给买方开50万元的收条，张某当场就火了，说“算了，不卖了”。

更过分的是，中介转头就跟买方吕某说，卖方夫妻有几十万元网贷，房子还有80万元按揭没还，而且合同价格比实际价格高3万元，万一卖方反悔就说不清了，劝吕某别买了。之后中介也再也没通知吕某支付购房款。

后来吕某实在喜欢这套房子，就在另一家中介的介绍下，以178万元的价格重新和张某、丁某签了购房合同，完成了交易。

原来的中介知道后气坏了，觉得自己辛辛苦苦促成了交易，结果买卖双方跳单了，于是把张某和丁某告上了法院，要求他们支付2万多元的中介费。

中介觉得特别委屈：明明是自己先找到的买家，凭什么最后一分钱都拿不到？

争议焦点

1. 原告某房产信息所是否就有关订立合同事项向委托人如实报告？
2. 原告某房产信息所是否促成合同成立？
3. 被告丁某、张某与吕某的行为是否属于“跳单”行为？
4. 某房产信息所有无适当履行中介义务并要求支付中介报酬？

法院判决

一审法院审理认为：

1. 中介故意向丁某隐瞒真实成交价，违反如实报告义务。
2. 买卖双方对成交价未达成一致，房屋买卖合同未成立。
3. 吕某通过其他中介购房，不属于跳单行为。
4. 中介无权要求支付中介报酬。

一审判决：

1. 驳回某房产信息所的全部诉讼请求。

某房产信息所不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为：

1. 一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
2. 中介未尽如实报告义务，损害委托人利益。
3. 中介未促成合法有效的房屋买卖合同成立。

二审判决：

1. 驳回上诉，维持原判。

适用法条

1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。 中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
3. 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
4. 《中华人民共和国民法典》第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

大白话解读

讲白了：中介的核心义务是说实话，只要故意隐瞒重要信息骗委托人，就一分钱中介费都别想拿。

很多买卖二手房的人都不知道中介有这个义务，最后被坑了还不知道怎么维权。

划重点：

1. 房产中介必须把所有和交易有关的重要事实如实告诉买卖双方，包括真实成交价、房屋有没有抵押、有没有欠费等等。
2. 中介帮着一方隐瞒另一方，不管是出于什么原因，都是违法的，不仅拿不到中介费，给对方造成损失的还要赔偿。
3. 只有买卖双方对所有交易条款都达成一致，签了合法有效的合同，才算中介促成了交易。如果双方对价格都没谈拢，合同根本就没成立。
4. 不是所有跳过原来中介买房的行为都叫跳单：如果买方是通过其他中介重新获得的房源信息，就不算跳单，不用给原来的中介钱。
5. 很多中介都有这个错误做法：为了快点成交，帮着买卖双方做阴阳合同、隐瞒信息，最后往往搬起石头砸自己的脚。

实用法律提示

买卖二手房找中介，一定要记住这5句话，能帮你避免吃大亏：

1. 一定要亲自和对方确认所有交易条款，不要只听中介传话。
2. 千万不要让中介帮着隐瞒真实成交价、做阴阳合同。
3. 一定要保留好所有和中介的聊天记录、通话录音和合同原件。
4. 如果发现中介故意隐瞒重要信息，一定要保留证据，拒绝支付中介费。
5. 记住：中介只要没说实话，损害了你的利益，你就有权不给中介费。

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