不少业主认为，如果小区尚未成立业主委员会，业主本人也没有与物业公司签订物业服务合同，那么前期物业服务合同一旦期满，就不再具有法律约束力。事实果真如此吗？上海市某中级人民法院近期审理了一起相关案件。
¨案情回顾
某物业公司受某房地产开发公司委托，自1996年起全权管理某大厦的物业、设备、服务设施及安全运作。1997年，该物业公司与开发公司签订了《物业管理协议书》。李某是案涉房屋的产权人。物业公司主张，已按照前期物业服务合同的约定，向李某等业主提供了物业服务，但李某并未交纳自2021年3月底之后的物业服务费。李某则辩称，由于小区未成立业主委员会，1997年的《物业管理协议书》作为前期物业合同已超期失效，物业公司无权向自己主张物业服务费。
¨审理裁判
法院经审理认为，案涉前期物业服务合同约定的服务期限届满后，某大厦业主并未依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，而物业公司仍持续提供物业服务。依据前期物业服务合同法定终止条件及物业服务期限届满后的法律规定，该前期物业服务合同继续有效，但服务期限转为不定期。物业公司基于前期物业服务合同进入大厦并为李某提供了物业服务，因此有权依据前期物业服务合同向李某主张物业服务费。李某实际上享受了物业服务，应按照前期物业服务合同的约定交纳相关费用。
¨法官说法
民法典对前期物业服务合同的效力及其法定终止条件均有明确规定。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。在前期合同约定的服务期限届满前，若业主委员会或者业主与新物业服务人订立的合同生效，则前期合同终止。但是，若业主未依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，而原物业服务人继续提供物业服务的，则原合同继续有效，服务期限变为不定期。这意味着，物业服务合同到期并不像某些商品一样“过期作废”。
法律这样规定，主要是为了避免业主委员会尚未成立或未能及时选聘新物业时出现物业服务“真空期”，保障小区环境卫生、秩序维护、设施运行等基本服务不中断，维护全体业主的共同利益。合同虽然继续有效，但性质转变为“不定期合同”，业主有权随时依法通过共同决定终止该合同，只需遵循法定程序即可。物业公司不能以合同未到期为由拒绝退出。应当注意的是，若无证据证明合同无效，开发商或业主委员会与物业公司订立的物业服务合同，均会对业主产生法律约束力。业主个人未直接签订合同，或小区尚未成立业主委员会，并非业主拒绝支付物业费的合法理由。
本案中，物业公司系依据前期物业服务合同为大厦全体业主提供物业服务，且大厦至今未成立业主委员会，因此李某以前期物业服务合同超期失效为由拒交物业费，缺乏法律依据。物业公司已提供服务，李某作为受益人应按合同约定交纳费用。
¨法官提示
为帮助广大业主和物业公司更好地理解运用法律，维护自身权益，特提出以下提示：知晓合同延续效力，避免误解“服务真空”。前期物业合同到期后，如果业主方未依法选聘新物业或决定自管，且原物业公司继续提供服务，原合同依法继续有效。物业公司继续服务有法律依据，业主仍需按约定或规定交纳物业费。服务标准有据可循，监督维权有基础。在合同转为“不定期”期间，原合同中关于服务标准、收费标准、双方权利义务等核心条款通常继续适用。
业主有权依据原合同约定的标准对物业服务质量进行监督。如遇服务严重不达标，业主应注意留存证据，如照片、视频记录等，为依法维权提供依据。业主物业双向奔赴，携手共建美好家园。实践中存在“业主不满服务拒绝交费”与“物业公司收不上费降低服务标准”的恶性循环。要打破这个怪圈，需要业主与物业的双向理解、真诚沟通和共同努力。
一方面，业主的诉求应得到充分重视和回应，业主交纳物业费，购买的是合同约定的服务，对服务品质有所期待是业主天然的权利，物业公司应当恪守承诺，努力提供符合标准的服务，这是赢得业主信任的基础。另一方面，业主也需要理解物业运营的现实挑战，物业费是支持小区正常运转的资金基础，面对人力物料成本上升、老旧设备维修压力增大等难题，业主及时、足额交纳物业费，是物业公司维持乃至提升服务品质的重要保障。
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