买二手房请注意!这些“坑”你得避开!

▼案例

李女士购买了张先生名下的房产，签合同之前得知涉案房屋产权人是张先生与妻子两人。张先生表示，妻子是同意卖房的，并且代签了妻子的签名。

李女士相信张先生所说，谁知合同签了后没过多久，张先生的妻子表示不同意卖房，还说自己不知道张先生与李女士的交易，李女士也无充足证据证明张先生妻子知情。

▼法官意见

张先生作为共有产权人之一，在没有得到其他产权人同意的情况下，是无权处分财产的，且李女士没有充足证据证明张先生妻子知情，合同无法继续履行，故应当解除，李女士可以追究张先生的违约责任或者要求损害赔偿。

只有当所有的共有产权人都同意处置名下房产，合同才能继续履行。针对部分共有产权人事后不予追认的情形，如果李女士有充足证据证明当时张先生的妻子是知情并同意房屋交易的，合同能够继续履行，反之，合同应当解除。

▼参考法条

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者主张合同无效的，人民法院不予支持，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

▼案例

王女士为非沪籍人士，在上海工作满三年且已经缴满三年社保，想在上海购一套属于自己的住宅，于是看中了李女士的房子。

双方在中介处签订了房屋买卖协议，但未办理网上备案手续，上海市房地产限购政策“沪九条”就出台了，规定非上海户籍人士在缴满社保5年后才可获得购房资格，王女士不再具备购房资格。

▼法官意见

“沪九条”中将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，王女士不再符合购买房屋的条件，合同客观上不能继续履行，合同应当解除。

▼案例

张先生的太太刚怀了二胎，想把房子换大点。夫妻俩看中了林先生家的一套四居室，总价1000万，双方签订了《上海市房屋买卖合同》，且已经完成网上备案手续。

但是，之后出台的“沪九条”规定，在上海市已拥有1套住房的，购买非普通自住房首付款比例不低于70%，该网签合同是否能够继续履行？

▼法官意见

本案在裁判的时候要考虑两种情况，第一种情况是张先生能在合理期限内用现金支付所有的首付款，则合同能够继续履行；第二种情况是张先生没有能力用现金补足全部首付款，则合同应当解除。在第二种情况下，如合同没有特别规定，买受人不需要承担违约责任，政策变更不可归责于双方当事人。