进入 6 月下旬，澳洲房产市场的冬季寒意越来越明显。高利率环境持续、房产税改的情绪影响仍在，叠加传统冬季淡季的季节性因素，首府城市的拍卖市场持续降温，多数城市的清盘率与挂牌量都来到了年内低位。

最新发布的 6 月 20 日全澳拍卖周报，用详细的城市、分区、产品维度数据，呈现了当前市场最真实的交易温度。本文基于官方周报数据做客观梳理与解读，全程仅做市场信息分享，不构成任何投资建议，帮大家在漫天的涨跌噪音里，看清市场的真实状态。

📊 全国整体：正式跌破 50% 关口，进入买方市场区间

先看最核心的全国加权数据：过去一周，全澳首府城市拍卖平均清盘率跌至 48.5%，较前一周的 49.8% 继续小幅下行，更是远低于去年同期的 66.3%，同比跌幅接近 18%。

这是今年以来全国清盘率首次跌破 50% 的整数关口。

按照澳洲房产市场的通用划分标准：

清盘率 70% 以上属于强势卖方市场

60%-70% 属于温和卖方市场

50%-60% 属于均衡过渡期

50% 以下则是明确的买方市场

也就是说，从全国整体层面来看，市场的议价权已经正式向买方倾斜：买家的选择空间更大，议价能力更强，卖家则需要调整价格预期、优化挂牌策略，才能顺利促成交易。

同时多数首府城市的挂牌量也同步回落，双双创下年内新低。值得注意的是，尽管澳洲储备银行在本月首次维持利率不变，但暂停加息的利好并没有立刻传导到拍卖市场，观望情绪依然浓厚。报告也预判，冬季拍卖市场大概率会继续保持偏弱运行的状态，要看到明显回暖，大概率要等到春季销售季。

🏙️ 分城市拆解：没有统一行情，分化才是主旋律

五大首府城市的表现差异极大，从接近冰封到相对稳健，跨度非常大，再次印证了 “澳洲没有统一房产市场” 的判断。

🌉 悉尼

首先是体量最大的悉尼市场。悉尼本周拍卖清盘率 58.0%，创下年内新低，环比前一周下跌 4%，较去年同期的 75.7% 大幅回落 17.7%。挂牌量 865 套，环比前一周明显减少，但和去年同期相比反而增长了近两成。这也说明，悉尼市场的降温核心不是供给不足，而是需求端的观望情绪加重，供需关系已经出现明显反转。

价格方面，本周拍卖成交独栋中位价 $180 万，环比微涨，但同比去年同期下跌 8.9%，调整幅度已经接近两位数。

内部分化也非常极致：北部海滩区以 75.0% 的清盘率领跑全市，优质滨水成熟区的韧性依然强劲；而中央海岸仅 25.0%，远郊外围市场几乎陷入停滞。产品维度的差异同样明显，公寓清盘率达到 65.7%，大幅高于独栋的 53.6%，刚需入门级产品的市场抗性，显著强于中高端独栋物业。

🏛️ 墨尔本

接下来是墨尔本市场，走势和悉尼高度同步。墨尔本本周清盘率 55.9%，同样创下年内新低，环比前一周下跌 4.2%，较去年同期的 71.0% 回落 15.1%。挂牌量 881 套，环比小幅下降，和去年同期基本持平，供给端没有出现明显放量，需求走弱是降温的核心原因。价格方面，拍卖成交独栋中位价 $95.4 万，环比前一周有所回落，同比去年同期下跌 3.5%，价格调整幅度小于悉尼。

板块表现上，东南区以 75.6% 的清盘率位居第一，远郊东区、东北区紧随其后；而传统内城区表现偏弱，内东区仅 44.8%，西部仅 45.3%。产品端和悉尼呈现同样的规律：公寓清盘率 63.8%，明显高于独栋的 53.7%，刚需产品的支撑力更强。

🌇 布里斯班

表现最让人意外的是布里斯班，降温幅度远超其他城市。本周布里斯班拍卖清盘率仅 20.7%，环比前一周的 30.2% 继续大幅跳水，较去年同期的 51.1% 近乎腰斩，处于极冷区间。当然这里也有统计口径的原因：布里斯班本身私售占比就远高于悉尼墨尔本，市场走弱时卖家更倾向避开拍卖、选择私下议价，进一步拉低了拍卖渠道的清盘率。但即便剔除口径因素，市场实质性降温的趋势也非常明确。

🛣️ 阿德莱德

表现最稳健的是阿德莱德，也是本周唯一出现环比反弹的首府。阿德莱德本周清盘率 62.0%，是五大首府中最高的，环比前一周大幅反弹 12.4%，同比回落幅度也小于东海岸大城市。本地就业基本面扎实、房价基数低、可负担性相对更好，让阿德莱德受利率和税改的冲击更小，市场韧性超出预期。

🇦🇺 堪培拉

最后是堪培拉，持续处于低迷状态。本周清盘率 46.0%，环比微跌，同比回落 12.6%，低于全国平均水平。公共部门就业占比高的城市属性，让政策不确定性对本地市场信心的影响更直接，观望情绪也更浓厚。

🔍 三个核心特征，看懂数据背后的市场逻辑

很多人看拍卖数据只看清盘率涨跌，但其实数据背后的三个结构性特征，才更能反映市场的真实状态。

第一个特征：极致分化是绝对主线，从来没有统一的市场行情。分化体现在三个层面：城市间，阿德莱德 62% 的清盘率和布里斯班 20.7% 的清盘率，完全是两个温度的市场；板块间，同一个城市里，优质成熟区能维持卖方市场水平，远郊外围区却已经接近冰封；产品间，两大龙头城市都是公寓表现显著优于独栋，刚需入门级产品的需求支撑远强于中高端改善型产品。用 “全澳房价涨跌” 来描述市场，本身就是不准确的。

第二个特征：降温是需求收缩主导，而非供给集中抛售。这是非常关键的一点，也是区分 “阶段性调整” 和 “系统性崩盘” 的核心。当前市场的挂牌量并没有出现暴增，多数城市环比还在下降，说明并没有出现卖家集中抛售、恐慌甩卖的情况。很多卖家是因为预期价格达不到心理价位，选择撤牌观望，而不是降价抛售。没有集中抛压，就不存在系统性崩盘的基础，当前更多是情绪性观望叠加季节性淡季的阶段性低谷，而非趋势性暴跌。

第三个特征：清盘率跌破 50%，是市场转向的明确信号。50% 的清盘率是一条重要的心理线和市场分界线。跌破这个关口，意味着整体市场的议价权正式转移，买方市场的特征会越来越明显：议价空间扩大、成交周期拉长、卖家预期持续松动。对于有真实需求的买家来说，可选范围和谈判空间都会比去年大很多。

❄️ 市场降温的四重驱动因素

本轮拍卖市场持续走弱，不是单一因素导致的，而是四重因素叠加的结果。

第一是季节性因素。6-7 月本身就是澳洲传统的冬季淡季，叠加财年末的税务规划周期，每年这个时段都是房产交易的低谷，只是今年叠加了政策冲击，降温幅度更大。

第二是税改的情绪冲击。5 月联邦预算落地的负扣税与资本利得税改革，直接打击了投资者的入场信心，也让部分卖家持观望态度。情绪影响大于实质影响，但短期对交易活跃度的压制非常明显。

第三是高利率的持续压制。尽管 RBA 暂停加息，但现金利率依然维持在高位，买家的借贷能力受限、还贷压力大的现状没有改变，利率暂停的利好需要时间才能逐步传导到市场信心上。

第四是预期转弱的自我强化。媒体的负面叙事、市场下行的预期，会进一步强化买家 “再等等” 的观望心态，形成 “预期走弱→成交减少→数据变差→预期更弱” 的短期负循环。

当然，我们也要客观看待周度数据的局限性。首先这份报告只覆盖拍卖渠道，悉尼墨尔本代表性强，但布里斯班等私售为主的城市，拍卖数据会放大市场的冷度；其次单周数据容易受天气、假期、挂牌结构等偶然因素影响，需要连续观察几周才能确认趋势；另外拍卖成交的样本量有限，中位价容易受个别极端成交影响，只能作为价格趋势的参考，不能等同于全市场的房价指数。

✨总结

说到底，当前的澳洲房产市场，正处于政策冲击叠加季节性淡季的阶段性低谷，既没有很多乐观言论说的那么坚挺，也没有崩盘论渲染的那么糟糕。它是一次结构分化的调整：优质资产依然有支撑，边缘资产调整幅度更大；刚需产品韧性更强，高端改善产品受冲击更明显。

对于市场参与者而言，比起纠结全国整体的涨跌，更重要的是聚焦自己关注的具体城市、具体板块、具体产品，用本地的真实成交数据做决策依据，才不会被宏观的噪音带偏。

💬 写在最后

你所在的城市，最近感受到市场降温了吗？如果你有不同的观点或疑问，欢迎在评论区留言交流；也别忘了点赞、关注，后续会持续分享澳洲房产市场的权威数据与深度解读。

如果你有不同的观点或疑问，欢迎在评论区留言交流；也别忘了点赞、关注，后续会持续分享澳洲房产市场的权威数据与深度解读。 如果希望系统梳理澳洲房产市场的运行逻辑，结合自身情况做更全面的置业规划，随时可以直接私信我深度沟通～

让我们一起在澳洲房产创富路上稳步前行💪

⚠️ 本文为现有的市场文章数据作客观梳理与行业观察分享，所有内容仅代表个人研究观点，不构成任何形式的投资建议、财务指导或专业服务。澳洲房产市场受价格波动、政策调整、利率变化、流动性等多重因素影响，存在不确定性风险。任何房产相关决策，请务必结合自身实际情况，咨询持牌专业人士后自行判断。

🔗 文章引用来源：

My Housing Market 2026 年 6 月 20 日全国周度拍卖报告｜Dr. Andrew Wilson 的官方解读