香港房产,值不值得买?

没有卖不出的房子，只有卖不出的价格

这个楼盘不管是地理位置、还是商业、教育配套，Jolleen都觉得无可挑剔，唯一的遗憾就是觉得客厅迷你了些。但没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。接下来，我们一起算笔账。PS：已经实现了财务自由的老板们完全不用理会～

首批房源的平均售价为每平方英尺1.9万港元，其中一室一厅为588万港元起，两居室为846万港元起。值得注意的是，新鸿基地产在竞得天玺天地块时的成交价为253.61亿港元，平均每平方英尺约为1.77万港元，这一价格创下了香港最贵住宅用地纪录。

客观来说，相较近几年来大陆人扎堆来买的启德城中心的新盘价格，天玺天项目不仅地理位置优越，紧邻启德地铁站，而且其售价也是目前最亲民的。

Jolleen较中意的是收租黄金户型一室一厅299尺（约大陆28平方米，公摊面积可忽略，香港的1尺约等于0.093平方米），带装修总价约588万港币起。同时，还有一些购房成本包括律师费、印花税等，预计约10多万港元，总计约600万港元。

如果仅从投资角度，用来收租，租金可达约2万港币/月，理论上约25年回本。但香港房产持有成本并不低，除了比较高昂的物业费，还有相应的一些税收成本等，如差饷税（类似房产税）、地租、出租物业税等，扣除后整体需要约34年回本（如果房子不空租+租金稳定的情况下）。

差饷（rates），政府对房产物业征收的税，用于支付公共服务开支。地租（government rent），土地为政府所有，业主缴付地租以换取占用土地的权利。购房无论自住还是出租，均需缴纳差饷、地租和物业管理费，而出租的租金所得还需缴纳物业税。

当然，这个租金回报比和大陆平均需要50年以上相比，强了不止一点点。但对数字敏感的老板们，不妨算一下，投入600万港元，每年实际到手仅17.5万港元，年投资回报为2.9%。

相较于内地持续下降的存款利率，每年2.9%的收益已经相当不错了。然而！考虑到资金已经流向海外市场，在香港，同样的600万港元本金能找到更好的投资机会。选择香港保险可以实现全球资产的多元化配置，而若投资于房产，则意味着将原本可以分散至全球的投资机会，限制在了某一条街上了。

假设将600万港元投入储蓄分红险，并分5年缴付，那么到了第10年，预期收益率4.29%；而到了第30年，预期收益率将上升至6%，本金翻5倍。随着持有时间的延长，收益也会相应增加，预期收益率最高可达年复利6.5%。这就是复利的魅力。

此外，在紧急需要资金的情况下，保险允许部分/一次性灵活提取款项，而房产却无法拆分出售，不能只卖一个客厅来变现。

同时，对于希望获得稳定每月被动收入的人来说，亦可以从投保后的第6年开始，每年能预期领取24万港元（相当于每月2万港元，约等于租金收益），并终身享受收益。这种领取模式如持续到第30年，届时账户中仍将有约880万港币（保证部分）+4000万港币（非保证部分）的余额。而30年后的房价是多少？这可能是个大问号。

之后，还可继续领取这笔收益，或者选择将其传承给下一代。保单传承简单且没有额外的费用～ 如是房产过户或传给下一代，不仅有繁琐的流程，还可能面临高昂的税费！

升值空间有多少？

在撤回辣招之后，地产开发商的一手住宅价格并未上涨，反而下跌了，这可能主要是由于香港房地产市场仍面临着巨大的库存压力、以及目前的全球大环境影响。根据香港房屋局的数据，截至2023年底，香港楼盘的库存数量已达到了2.03万套，这是自20年以来库存量的新高峰。同时，潜在的新建楼盘数量也创下了历史新高，达到了10.9万个单位。这些库存需要时间消化，可能会对未来楼价形成一定压力。

一些分析师指出，长远角度来看，当前香港房价仍处于较高水平 “太贵了”。目前这种大环境下，用高杠杆去赌房价大幅上涨，风险系数恐怕有点高。

Jolleen爱香港，但对香港房产，我个人是相对保守的，就如现在的深圳房产。

*风险提示：本文素材、数据来源源自各保司、地产官方媒体、及少部分网络图片。内容仅供参考，无销售导向或倾向性，亦不能直接作为投资意见。