房产持有比大降15%!北京多套房家庭,扛不住了!

2026年一季度，房产在中国家庭总资产的占比已经降为52%，其他金融资产升至20%（直接持股从5%升至6%）。

但在五年前，房产一度占据了中国家庭资产的67%，5年的时间里，降幅达到15%。

不仅如此，高盛预计到2035年，房产占比将进一步降至约42%，直接+间接持股和保险占比显著提升。

北京多套房家庭开始减持房产！

当前我们的置换客户，很多都是多套房家庭整合减持房产，抛弃老房子、小房子、或者位置不好的房子，置换1-2套圈层更高、品质更好的房子。

这样的现象，不是房地产行业「行」或者「不行」的标志，而是一个新房地产周期到来的标志。

目前，北上广深几个一线城市和各大省会的房产持有率达到了65%。

虽然这个占比不低，但之前，北京的房产持有率超过70%，房产持有率依旧下跌了5%左右。

房产持有率回调，和居民大规模去杠杆化有关系。

之前大家买房，大部分都是贷款买房，依靠未来收入支撑起一套房子。

但按照中国家庭的可支配收入来说，各个家庭的债务收入比高达约140%。

根据高盛数据，中国家庭可支配收入仅占GDP的大约45%, 而美国约为75%, 相比于中国家庭的现金流，无论是提前还贷还是持续持有杠杆，压力都非常大。

这也是现在消费始终无法快速回暖的核心原因。

面对这种情况，一些家庭整合了家里的多套资产，去杠杆化，维持现金流。

还有一些家庭，是压力太大，被逼无奈把房子卖了。

无论是哪一种，最近几年北京的房产持有结构的确发生了非常大的调整。

曾经红极一时的豪宅，如今去化率不到1%。

而300万以下的刚需盘，去化率可以超过10%。

越是刚需楼盘，卖得越快，而3000万以上的豪宅，则因为保值能力变弱，对于中产及以上家庭的吸引力，越来越小。

什么样的房子最保值？

我们以朝阳区为例，从2022年到2026年，朝阳区最抗跌的几个小区，分别是白家庄西里、常楹公元、向军北里、首开常青藤四期、罗马花园、嘉禾园、华馨公寓、火星园、太阳公元几个小区，跌幅均在10-20%左右。

相比于近几年动辄40%-50%的跌幅，已经是非常抗跌的社区了。

（其他东城、西城、海淀、丰台等板块的涨跌数据，私信咨询）

而这些小区有几个绝对优势：

1、有超级学区加持。

近几年，朝阳区尖子学校的中考、高考成绩开始反超东城，这让单校划片的朝阳学区房越来越受欢迎。

白家庄西里和火星园、太阳公元是典型的学区房，但火星园和太阳公元不仅仅是学区房，还是改善型住房，四环边上的位置，即便是今天，单价也超过10万/㎡。

反而白家庄西里因为单价低、总价低，甚至比太阳宫的学区房还抗跌，可见如今总价低的房子，流通性反而更好。

2、有绝对区位优势+居住品质。

现在还有一种楼盘，抗跌性和流通性都不错，就是在上一波价格没有涨起来，处于价格外地，但居住品质还不错的房子。

比如潘家园板块的嘉禾园，和海淀田村附近的改善盘，这类楼盘因为位置问题价格一直没有崛起，反而成了价值优势。

但需要提醒大家的是，这类房子未来也很难跟随行情上涨。

因为板块的价值，是楼盘的上限。

市场行情到底会不会回暖？

从当前北京楼市的成交情况来看，到2026年5月，600-1000万的改善房，价格还是有所回暖。

300-600万的刚需房产，价格已经企稳；

小于300万的房产，价格还在跌。

所以北京的楼市分化依旧存在，成交量回暖，不代表价格就回暖了。

当前多套房家庭大规模整合资产，正是集体抛售刚需房，转向改善型住房的置换现象。

未来房产的趋势，也在跟随人口和购买力前行。

所以对于当前想要买房，或者想要置换的家庭来说，买不买房、什么时间买房，已经不是最重要的。

最重要的是，能不能在价格合适的时机，选到价格最合适，且流通性、保值性更强的房子。

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