西班牙房产市场,涝的涝死,旱的旱死!

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西班牙380万套空置房，近一半藏在不到一万人的小镇里，根本解不了大城市的房荒

西班牙全国登记的空置住房高达380万套，占全国住房总量约14.4%。这个数字常被拿来质疑：明明有这么多空房子，为什么大城市还在闹房荒？最新数据给出了答案：这些空房子和真正缺房的地方，根本不在同一个地方。

根据西班牙国家统计局（INE）数据，常住人口不到一万人的小城镇，仅占全国总人口的20.3%，却集中了全国45%的空置住房。相反，人口超过25万的大城市，居住了23.8%的全国人口，空置住房占比却只有10.5%。换算到具体城市：马德里空置率约6.3%，巴塞罗那约9.3%，瓦伦西亚约8.8%，这些数字都远低于全国平均水平。也就是说，真正缺房的地方恰恰是空置房最少的地方。一套位于梅塞塔高原300人小镇上的空房，和巴塞罗那Eixample区或马德里巴列卡斯区的一套出租房，根本不存在任何竞争关系。

专家指出，把这些农村空房简单理解成"被囤起来的资源"是一种误读，它们大多只是当地人口持续流失的结果，而不是有人故意囤房不出租。数据上看，人口不足1000人的村镇，空置房比例高达32.4%；1000到1万人之间的小城镇，这一比例为21.6%；而人口超过25万的大城市，这一比例仅约10.5%。专家认为，在空置率本就只有6%到7%左右的大城市对空置房加税，根本不会带来多少新增房源；而在农村地区强行加税，更是搞错了方向，那里真正的问题不是"房子空着"，而是当地根本没有就业和经济活动支撑人留下来。换句话说，惩罚一个在200人小村庄、当地没工作没配套设施的房主，并不会让那套房变成出租房，结果往往是房主干脆贱卖，甚至直接放弃这套房子。

而且，许多空置房并非房主"主动选择空置"，而是房屋老化破损严重，要让它重新可以居住，所需投入的修缮成本在当地市场根本无法收回。一位致力于对抗人口流失的瓦伦西亚省小镇市长描述得很形象：这些房子通常是石头或土坯结构的老房子，一旦被遗弃进水受潮，修复成本会迅速失控。

不过，也有个别小镇找到了出路。瓦伦西亚省一个不到2000人的小镇通过"返乡振兴计划"，把闲置住房和当地就业机会打包，已经成功为新搬来的居民出租了45到50套房子；通过与一家专门收购、修复农村空置房的地产公司合作，还额外促成了11套出租房源，提供给在当地找到工作的弱势群体。该镇镇长的一句话颇具代表性："如果我们能在这里解决住房问题，某种程度上也是在帮大城市分担一部分压力。"这并不是说把瓦伦西亚的空房直接搬去马德里有地理上的意义，而是说，让这些正在流失人口的地区重新变得宜居、有吸引力，本身就是缓解大城市住房需求压力的一种方式。

整体来看，空置房比例最高的地方，恰恰也是人口流失最严重的地方；而没有需求的地方，无论立法者怎么出台政策，住房问题都无法靠"释放空房"来解决。