广州二手房:真的是心酸!!!

关于二手房心酸的问题，其实我4月份写过一篇，写的角度和今天不一样，那篇阅读量很大，认可度很高，想回看的戳这里：广州的二手房为什么加速贬值！！？

今天从另外一个角度写，源于我最近跟粉丝聊天的时候，发现一个挺有意思的事儿。

有个粉丝跟我说，她去问豆包，豆包说我是专注一手房赛道的博主。这事儿怎么说呢？对，也不全对。

说对，是因为我这两年确实写了不少一手房的内容。但要说我只做一手，那可就冤枉我了。

其实我也有做二手房的业务，只是不太愿意主推。

这不是因为佣金的问题，而是过去这一两年，我是真心觉得一手房的性价比更高，价格也更稳当，其实我过去主推的几个新盘的佣金反而比二手房的佣金还少，比如天奕天曜和保利玥玺湾，佣金都在1个点以下。

举个保利玥玺湾例子吧。

去年我大力推过保利玥玺湾，比如一套4000万的房子，税前佣金才0.23%，扣完税到手也就8万块左右。

而且保利这开发商吧，房子一好卖就跟渠道say bye bye，时不时就关全民，有时候好不容易卖了一套，佣金还不一定给，得跟内场分那一两万，到手就剩万把块了。

但同样4000万的广粤尊府，可以拿一个点佣金，也就是40万。

这差距，换谁看了不心动？所以玥玺湾开盘之前，很多中介开始抹黑玥玺湾，清姐也有些过，广州的中介慌了，恶意的商战开始。。。

但说实话，我当初没推珠城二手，就是觉得玥玺湾、天奕、天曜更稳，也是对他们价值的认可和判断。

玥玺湾开盘过去半年多了，结果也印证了这一点——假设买了4000万总价玥玺湾的客户，账面浮盈得有近1000万了吧，涨了20个点左右；

而买了广粤尊府的，这半年估计亏了10到15个点。

清姐给大家整理了下广粤尊府这几月的成交数据，看图里15和18标黄色的225.71方同户型的房子，三个半个月，从3600万跌到了3120万，价格差了13.3个点。

图里16和19标红色的179.78方的房子，从2550万跌到了2300万，不到三个月跌了大概10个点左右。

这一上一下，差了三四十个点，你说我怎么能为了赚钱，去推我心里觉得不稳的资产呢？怎么能为了自己的一点点佣金差距，让客户去承担上下差距上千万的后果呢？

对于广粤尊府和汇悦台的价格判断，清姐依然认为，短期不太可能回暖，为啥呢？因为这两个盘的法拍房太多了，这两个盘的市场价短时间都会受到法拍房价格的压制，我也写过一篇，戳这里：广粤尊府被低价贱卖，到底是谁之过！！？

去年珠江新城合作中介来问问我近期有没有珠江新城的二手客户，我给他们的回答就是找我买二手房的，我基本都是让客户再等等，价格不稳，我不忍心让我的客户去买这种不太稳的资产。

再说个数据。国家统计局今年5月的数据，广州二手房同比跌了7个点，一手房只跌了3.3个点。当然这是均值，具体到每个楼盘差异很大。

但整体来看，广州的二手房还没有完全走出低迷，只有少数板块的部分楼盘比低谷期涨了十多个点。

这也是我现在不太愿意主推二手房的原因之一，我愿意主推二手的话，是要等到二手房的价格更稳，一手房和次新二手的性价比不在时~

我自认为还算是一个比较良心的房产博主，我敢在房价高峰期，最好赚钱的21年-23年，去全国旅游，生娃带娃也不愿意让粉丝买在高点，也愿意在我能判断二手房价格不稳和性价比不高的现在，去主推一手。

既然是房产顾问，我更想自己从客户的利益出发全盘考虑，而不是把佣金多少作为考虑的首要原则。

另外一个让我觉得二手房心酸的事儿，是年后两个朋友的出租经历。

一个朋友在珠江新城中区有套隽峰苑，137平的3+1房，装修保养得特别好，拎包入住那种。

朋友房子出租时的状态

结果年后那波租房旺季，竟然花了一个半月才租出去。

这套市值大概1150万的房子，月租金只有1.2万。

而另一个朋友买了保利天瑞112平的房子，吉屋出租，就是开发商交楼的状态，啥家私家电都没配，结果很快就租出去了，月租金1.1万。但这套房子市值才800万左右。

你们算算这租售比差距有多大？差不多是1.25%对1.65%——新房比二手高了0.4个百分点。

而且这不是个例。

最近好多一手房交楼后陆续放租，像越秀观樾140方的单位，租金能到1.3到1.5万，市值900万左右，租售比大概在1.73%到2%之间。

缦云广州最新成交的三套南向145平单位，月租1.2万，市值900万，租售比1.6%；190平的单位月租1.6万，市值1150万，租售比大概1.67%。

也就是说现在天河刚出炉的这些次新改善二手的租售比在1.65个点以上，而珠江新城中区的二手房租售比基本在1.25%左右。

这些刚面市的次新二手房，不仅租售比高，出租速度还快，真是把那些老二手房按在地上摩擦。

说真的，以前总说人老了干啥都心酸，现在轮到房子了。

那些楼龄老的二手房，无论是租售比、出租速度还是未来的市场潜力，都在被一手房和刚出炉的次新二手吊打。

所以基于现在这种情况，我通常建议客户优先考虑一手准现房和现房，或者性价比高的一手房。二手房也不是完全不能买，但得往后排一排，作为退而求其次的选择。

买房这事儿，是一个家庭最大的一笔开支，涉及的细节太多了。不同的房产顾问，同一时间给客户出的不同建议，分分钟就是几十万几百万甚至上千万的差距。

去年我就劝过一些客户，早点卖掉手上的二手，持币观望或者直接上车玥玺湾、天奕、天曜。现在回头看，听了建议的基本上都赚到了，一上一下差了几百万。可惜的是那些听了建议但没动的置换型买家，今年再想换房，就非常被动了。我前一阵写过一篇，回看戳这里：广州楼市：2026年的置换买家太苦了！！！

一个家庭房产的买卖，手里的老牌怎么打，新牌怎么配，真的是一个非常复杂的系统工程。如果有专业人士陪着一起分析决策，确实能少走很多弯路。

如果你现在也纠结怎么买、怎么置换，可以跟清姐（qingjie2626）聊聊。

一手准现房和现房这边，很多盘都能帮忙搞到售楼部价格的九成以内，具体怎么操作，咱们私聊。

总之啊，买房子这事儿，真不能光看眼前，得往后想多几步。我是清姐，有问题随时找我。想要下面资料的也可以链接我。