湖南湘潭:父亲私自抵押12岁儿子房产贷110万!欠款逾期后,银行起诉,要求拍卖房子抵债,法院:无权拍卖!

法院审理后认为，《个人贷款合同》系徐大强与商业银行间的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。

本案的争议焦点为：案涉《最高额抵押合同》是否因损害未成年人权益而无效，该商业银行是否对案涉抵押房屋依法享有优先受偿权？

第一，关于案涉抵押房屋的所有权归属问题

依据《合同法》（本案行为发生在民法典实施前，适用旧法）第一百八十五之规定，合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

本案中，父亲徐大强出钱抵债买房，将案涉房屋登记在自己的孩子小虎名下，在无任何书面代持协议或其他法律关系的意思表示情况下，应当认定这一行为属于父亲对小虎的赠与。该赠与关系成立，房屋所有权自完成登记时，房子即归小虎所有。

第二，关于案涉《最高额抵押合同》的效力问题。

依据《民法通则》第十八条的规定，第十八条 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

监护人依法履行监护的权利，受法律保护。

监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

法院认为：“‘为被监护人利益’应严格限定为直接、具体、现实、刚需性利益，如医疗救治、就学教育、基本生活保障等迫切支出，而非间接、远期、不确定的预期利益或经营收益。

本案中，徐某以当时未成年儿子小虎名下房产为其个人经营借款抵押担保，即使经营活动存在潜在收益，该利益也具有间接性、或然性与不确定性，反而直接导致未成年人房产权益面临被处置、灭失的重大风险。

因此，该抵押行为不符合‘为被监护人利益’这一法定条件，属于超越代理权限的无权代理行为。小虎成年后，明确拒绝追认徐某该无权代理行为，案涉《最高额抵押合同》对小虎不发生法律效力。”

具备合法有效的设立抵押权的合意，如抵押合同以及依法办理抵押登记，才可设立合法有效的抵押权。

在本案中，案涉《最高额抵押合同》对小虎不发生法律约束力，因此该抵押权的设立就缺乏最基本的合同依据。法院认为：“即使办理了抵押登记手续，也只是完成了形式上的流程，无法弥补抵押实际权利层面存在的根本缺陷。这样的抵押登记，也不能对抗法律对未成年人所设立的特殊保护规定。”

银行全程流于形式，没有核实未成年人抵押用途，没有核验签字真实性，没有留存任何“抵押为孩子利益”的佐证材料，怠于审查，具有明显过错，不构成善意放款人，无法善意取得抵押权。

据此，湘潭中院最终判决：

1、徐大强全额偿还银行本金109万、利息5万余元及全部逾期利息；

2、驳回银行拍卖小虎房产、优先受偿的全部诉求；

简单说：欠债父亲自己还，孩子房子保住了，银行放贷风险自行承担。

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案件启示

秃头张律师张收尾普法，3条忠告避坑

看完本案，破除三个大众误区，句句实用，建议转发家人收藏：

✅误区一：房子父母出钱买，挂孩子名下，父母随时能处置

辟谣：无代持书面证据，登记在未成年名下=赠与完成，房屋所有权独立归孩子，不属于父母夫妻共同财产，也不属于监护人财产。

✅误区二：有房产证抵押登记，抵押权就一定有效

辟谣：登记只是形式，抵押合同合法才是核心。损害未成年人权益、无权代理签的抵押合同，就算办了抵押登记，依旧无效。

✅误区三：监护人有权全权支配孩子名下所有资产

辟谣：处置底线唯一标准——只为孩子直接刚需利益。个人经商、还债、投资、帮亲友担保，一律无权处置。

父母之爱子，计之深远。把房子过户给孩子是疼爱，但私自挪用孩子资产兜底自己债务，从来不是情有可原，而是违法侵权。