2026年二手房税费怎么算?买卖双方各交哪些税?(附最新税率表)

2026年二手房交易税费迎来重大调整，准备买房卖房的朋友一定要收藏好这篇攻略。从2026年1月1日起，全国统一执行全新的二手房增值税政策，不满2年住房增值税率从5%大幅下调至3%，满2年免征规则全面统一，契税、个税也有新的优惠延续。

很多人第一次接触二手房交易，面对契税、增值税、个税、印花税……各种税费傻傻分不清楚，也不知道自己要交多少钱、谁来交。今天就给大家整理好2026年最新版二手房交易税费明细，看完就能自己算税费。

一、2026年二手房税费核心变化

2026年开年，财政部、税务总局联合发布公告，明确个人销售住房增值税政策迎来重大调整，这也是最近几年力度最大的一次税费减免政策。

变化一：增值税率从5%降至3%

个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从原来的5%下调至3%。政策自2026年1月1日起正式施行。

举例说明：以一套成交价300万元、持有不满2年的房子为例：

• 旧政策（5%税率）：增值税约14.29万元
• 新政策（3%税率）：增值税约8.74万元
• 直接省下：约5.55万元

变化二：全国统一满2年免征政策

北上广深等一线城市全部取消普宅与非普宅的区别，统一执行满2年住房免征增值税政策，彻底告别地区差异化政策。

变化三：换房个税退税政策延续

2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

• 新购住房金额 ≥ 现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税
• 新购住房金额 ＜ 现住房转让金额的，按比例退还

二、买方需要交哪些税？

买方在二手房交易中主要承担契税，这也是买方最大的一笔税费支出。

1. 契税（必缴）

契税是不动产产权发生转移变动时，向产权承受人征收的一种财产税，由买方承担。

💡 计税基数：一般按网签价与税务评估价孰高原则确定。

举例：首套房，面积120㎡，网签价300万契税 = 300万 × 1% = 3万元

2. 不动产登记费

住宅类房屋登记费为每套80元，非住宅类房屋登记费为每套550元。这个费用金额不大，一般由买方承担。

3. 交易手续费

按房屋建筑面积计算，一般为2-6元/平方米，买卖双方各承担一半，具体标准各地略有差异。

三、卖方需要交哪些税？

卖方需要承担的税费主要是增值税及附加和个人所得税，这两项也是二手房交易中的"大头"。

1. 增值税及附加

不满2年住房增值税计算公式：增值税 = 含税交易总价 ÷ (1 + 3%) × 3%

附加税费：包括城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），以实际缴纳的增值税额为计税基础。目前享受减半征收优惠至2027年底。

• 若需缴纳增值税：附加税费综合税率约为增值税额的1.8%
• 若免征增值税：附加税费为0

📊 综合下来，不满2年的住房增值税及附加综合税率约为3.18%左右。

2. 个人所得税

个人所得税由卖方承担，是否征税取决于"满五唯一"两个条件。

🏆 免税条件：同时满足"持有满5年"和"家庭唯一住房"，免征个人所得税。

征税方式（二选一）：

方式一：核定征收

• 税率：交易总价的1%
• 适用：无法提供房屋原值凭证的情况

方式二：查账征收

• 税率：差额的20%
• 计算公式：(转让收入 - 房屋原值 - 转让过程中缴纳的税金 - 合理费用) × 20%
• 适用：能提供完整、准确的房屋原值凭证

💡 小贴士：如果房屋升值不多，选差额20%更划算；如果房子升值很多，选全额1%更划算。具体可以咨询当地税务部门。

四、这些税费已经减免了

很多人印象中二手房交易还有印花税、土地增值税等，但实际上个人住房交易中这些税费已经减免：

1. 印花税：暂免征收

个人销售或购买住房，暂免征收印花税。非住房类房产交易才需要按成交金额0.05%缴纳。

2. 土地增值税：暂免征收

个人转让住房暂免征收土地增值税。

⚠️ 特殊情况提醒：

• 商业公寓、商铺、写字楼等非住宅房产，不适用上述住宅优惠政策
• 企业名下房产交易，法定增值税税率仍为9%，无下调政策
• 经济适用房、房改房等政策性住房，可能需要补缴土地出让金

五、2026年二手房税费优惠政策汇总

优惠一：满2年免征增值税

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这个政策最实用，也是大家最熟悉的。

优惠二：满五唯一免征个税

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

📌 注意：家庭唯一生活用房是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

优惠三：换购住房个税退税

2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房后1年内在同一城市重新购买住房，可申请退还出售时已缴纳的个人所得税。

退税条件：

1. 出售和重新购买的住房在同一城市
2. 出售自有住房的纳税人与新购住房的产权人必须一致或为共有产权人
3. 必须在出售住房后1年内重新购房

优惠四：小规模纳税人附加税费减半

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等附加税费，个人作为小规模纳税人享受减半征收优惠，政策执行至2027年12月31日。

六、二手房税费常见问题解答

问题1：税费到底由谁承担？

法律上，契税由买方承担，增值税和个税由卖方承担。但实际交易中，很多卖方往往会将税费转嫁给买方，或者双方协商承担。建议在签约前明确约定清楚，避免后续纠纷。

问题2：房屋持有年限怎么算？

房屋持有年限以"契税完税证明时间"或"房产证登记时间"孰先为准。也就是说，哪个时间更早，就按哪个时间计算持有年限。

通过继承、赠与、离婚财产分割取得的房产，持有年限可以按上一道办证时间确定。

问题3：网签价和实际成交价不一样，按哪个交税？

税务部门会有一个最低过户指导价（也叫核税价）。如果网签价高于核税价，按网签价交税；如果网签价低于核税价，按核税价交税。简单说就是"就高不就低"原则。

问题4：贷款买房和全款买房税费一样吗？

税费计算方式是一样的，都是按房屋成交价格计算，与付款方式无关。

七、二手房交易避坑提醒

避坑1：确认房屋产权是否清晰

签约前一定要核实房屋产权是否清晰，是否有抵押、查封等情况，避免付了钱过不了户。

避坑2：明确税费承担方

二手房交易中，税费承担是容易产生纠纷的常见点。一定要在合同中明确各项税费由谁承担，避免事后扯皮。

避坑3：注意"满二""满五"时间认定

很多人为了省税费，会等房子满2年或满5年再过户。但要注意时间节点的认定，建议提前向不动产登记中心或税务部门确认。

避坑4：换房退税注意时间节点

享受换房个税退税政策的，注意是"出售后1年内"重新购房，这个时间节点一定要把握好，错过就不能退税了。

💡省心税记提醒您：二手房交易税费项目多、计算复杂，建议交易前详细了解当地政策，或者咨询专业人士。

📌收藏这篇文章，交易的时候拿出来算一算，心里有底不被坑。

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