今年卖掉二手房的你,开心吗?

话说你之前不是蹲***吗？预算三四百万？现在主动消费降级到200万内的段位了哈？这个要确定，否则后续的分析又要推翻重新来。

你的提问，本质上是预算设定在150-200的段位，怎么样才能有保值性和流通性？到底是选核心地段带学区的（简称学区房）还是非核心地段不带学区但品质较好的（简称品质房）。

从经验和数据来看，两者肯定是各有千秋的，前者更注重外在，但忽视了内在的居住舒适度，后者反之。如果你一定要说哪种更有保值性流通性的话，我这样给你回答：学区房更有保值性，但品质房更有流通性。剖析你内心的取舍来看，我觉得你是更倾向于保值二字的，也就是学区概念。

也就是说，你从担心房价下跌带来实实在在亏损的角度出发，那么更建议抄底当前核心地段的学区二手房。

1、学区属性是在分化的，顶级学区的价值恒定，中部学区的价值被稀释均衡。不论是人口变化，还是租售同权，对顶级学区房是没啥影响的。对半灌水的中等学区房影响最大（尤其是40强之外），对原本没啥学区概念，但教育均衡化大背景下的新板块新学区是小利好的。你坐标孵化园，本身处于高九大源的顶级学区范畴，考虑到周边缺乏顶流学区竞争的状态（武侯没有，新川，天新都没法抗争，锦江二区太远），所以学区的概念还能打很多年的明牌。

2、从实用性出发，就近主义。你本身是稳定的**工作，对卡工作时间节点有较高要求，看起来不是清闲部门，所以可能随时需要加个班？就选择附近的区域，不论是地铁公交，还是步行都能达到的话，对工作的支持和生活的幸福度得很高的。再者你父母也要搬来养老，所以外部完善的配套很重要，医疗商业绿化地铁等资源都是肉眼可见的全城聚焦，即买即住即享受，也是对老人不拖不敷衍的孝心表现。再者，可能套二产品品质会差一些，但内部重装后，麻雀虽小五脏俱全，你们三口之家自住也完全没有问题的，没必要在居室尺度上做过大的面积从而显得浪费。套二虽然不如套三套四，但放在核心区，保值性，实用性也是拉满了的。更何况也是婚前核心资产，未来就算结婚，重新再买一套房，这一套留作你父母养老，那也是你莫大的底气之一。

3、成都二手价格还在盘整，没有到底，尤其是一些非核心区的二手房。经济大环境没有明显起色和繁荣，挤泡沫就一直是主流。但也要区分下行的程度，相对而言，现在的主流思想（而且还会持续多年）是回归核心地段。核心区抗跌承压能力明显会更好一些。成都楼市目前呈现出 “核心区企稳，外围承压” 的分化态势。二手房市场虽有波动，但一些拥有稀缺资源或满足真实居住需求的房产仍表现出韧性。

4、从机会窗口来说，政策环境是相当友好的，包括金融政策，你也知道非常划算。市场阶段来看，房价经过调整，***，这意味着市场可能正在寻找底部区域，对于自住需求的你来说，是一个值得关注的窗口期。人口支撑的话，成都的人口流入态势良好，这也为楼市提供了长期的基本面支撑。。。也就是说，虽然无法判断和确定绝对的具体到某个楼盘的抄底时机，但现在已经是核心区相对低位平稳运行的窗口期了，如果能叠加性价比捡漏+遇到优质的理想型房源，那么抓大放小，就是人生赢家。

5、换言之，假设考虑外围的品质房，那么大概率是要往武侯，新川，双流，天府新区外溢的，品质相比而言倒没话说，肯定会好一些，但不是迭代一般的翻天覆地几何差别。但是在通勤上，在配套环境上，以及在关键的我认为，这些区域的所谓次新房太多了，同级别的刚需房，内卷相当厉害，尤其是早年买入成本不过万，如今普遍还是要个一万多甚至两万多的情况下，依然存在较大的下行空间（保值性）。当然，依托次新的标签和大盘的概念，整体的成交量是比较高的（流通性），但我前面也说过了，保值性和流通性相对而言，保值性对你更重要。如果楼市有大起大落的周期，那么买入这种来等待涨价跑路倒是不错的投资手法，但目前来说，接下来10年都很难有2015年的那种浪潮了，所以不能用富贵险中求的逻辑来推演未来他们的增值性。现在反过来说，是求稳更理性。

6、从金融城大源的角度来说，南城都汇系列，天府长城系列，泛林格兰晴天、时代晶科名苑、世龙广场、IMC国际广场、航天城上城、润莱金座等，都有很多房源可以考虑。建议你接下来实地多看房，感受不同小区的环境和户型。对金融城、大源的各个符合通勤、预算的二手楼盘都踩一遍，寻找到自己主观上满意的那种地段、小区品质，户型以及性价比房源。

首先来说**位于东门锦江沙河附近，属于开发较早的锦江板块，但也失去了后发优势，周边大多已开发成熟，如果不拆迁改造，后继乏力。当然，区位方向是很好的，周边攀成钢川师东湖塔子山甚至东客站都是很不错的区域，所以我们置换围绕这个优先级来考虑的话，也完全没问题，主打的还是一个居住舒适度，可进可退的板块以及自住刚改改善属性。

**最近的小区行情大概是1.6-1.8万左右，且以套三为主，70多平套二成交量较少，如果你的房子品相（楼层视野噪音采光装修等）都还不错的话，我估计能以130-140万左右的参考历史来成交，尽量往140万左右去靠拢就还算是合理的，毕竟此时单价也来到1.8万了，相对其他功能性更齐全的同小区套三而言，单价你并不亏。

虽然现在是一个楼市低迷期，你卖不出高价，但是换个思路想，你置换卖房的成本也更低，一来二往的差价（比如30万）也能节省更多的税费中介费，因此这并非一个不利于置换的时机。卖房你就安心卖，可以参考这篇文章里的最后一条，“既是卖家又是买家，想问问，作为卖家有啥现场的注意事项，谈判建议吗？作为买家呢？”https://mp.weixin.qq.com/s/1TN5dFkdnTnLAxkiqGRZeg

所以我还是支持你卖掉**的，没啥留念，理想情况下，140万到手，再添个30万上手170万级的大套三，对整体的内部居住舒适性都有明显提升。

现在最大的问题是，卖掉后怎么买？你要求是沙河附近最好，然后西南到南门再到东南也能接受，170万买个套三次卧10㎡+，这其实就是核心需求了（单卫也可以），此外的对通勤要求不高，医院商场公园（西南到东南都是成熟区，都差不了），学区中等偏上（主城区学校在大成都都是如此）。

最小次卧10㎡+，这意味着在早先的刚需高层得房率不高的时代，那么建筑面积往往要奔着100平以上去了。

可以看看三环内侧的**板块，比如**，一些117-125平的大套三套四，总价和居室面积都还是符合你要求的，这边是一个独立的区域板块，自成一脉，随着13号线开通，交通也比较便捷，附近的**一二三期也有不少符合预算需求的买法，可以抽个周末去实地好好打探下。

由于东门南门其实都是偏富人区了，所以这类产品也不好找，如果非要在南门看的话，估计要去看看中和了，比如中和腹地的***等，都还是有一些单价低的大户型套三可以轻松上手。

华阳和中和南，也有一些买法，和中和类似的产品，不晓得你觉得远了不？要是觉得远就还是回来看锦江周围为主。

南门中环其是有个电梯房，**，但是挨着高速的。目前价格也因此较低，118平的套三，从户型和价格都满足要求，不过就看你能否接受这高速问题了。

锦江南三环这边也可以看看***适当捡漏。

总的来说，你看的区域，是成都比较富裕的地方了，要次卧都10平以上，那么意味着建面不小，然后总价170万左右的折合单价就不高了，所以主要还是看以上这些零散的电梯房，从地段和总价以及面积的角度来说都是满足你需求的，你的买法不会很复杂，殊途同归，最终还是看这些楼盘（前提是不改变买房想法要求的话）。

当务之急还是抓紧时间卖二手房吧，卖掉后才能掌握买房的主动权。