经常有客户跟我诉苦：“李姐，早知道买房前先问问你就好了。”今天，我把二手房交易那点事儿，揉碎了、嚼烂了跟你说清楚。视频太长怕你记不住，我整理成文字，先收藏，再细看，关键时刻能当钱花。
第一步：别光看装修，那是“脸蛋”；要看“底子”
很多人买房冲动，进去一看装修新、灯光明，当场就想交定金。打住！
先看小区“底子”：
围着小区走一圈，垃圾站、变电站、高架桥、菜市场夜市，有没有？这些东西有一个，住进去就糟心。再看楼道，小广告满天飞、电动车乱停，这种小区以后你卖房，别人也嫌贵。
再看户型朝向：
别听中介瞎吹“正南朝向”，拿出手机打开指南针，对着窗户一照，朝东晒早上，朝西晒下午，朝北一年四季没太阳，一秒自辨真假。
第二步：选楼层，老话新说
顶楼别碰，漏不漏水不是概率问题，是时间问题，修修补补的钱够你再付个车位费了。
一楼别碰，潮气大、蚊虫多，拉个窗帘家里都暗，路过的人都能看清你家茶几上摆的啥。
二楼（重点！）：整个单元的下水都从你这拐弯，一旦反水，家里就是“水帘洞”。
至于4、14、18楼，别杠，杠就是你赢。但你要想清楚，现在你不介意，将来卖房的时候，下一家介意不介意？
第三步：砍价，要摸清“底牌”
房价砍不下来，就是你买贵了。怎么砍？先摸清房东的底细：是急用钱置换？还是卖了分家产？ 摸清了，你就有话语权。我上条视频讲了具体话术，记住了，省个几万块很正常。
第四步：查产调（这是在“保命”）
这一条，不看你就亏大了！
交定金前，必须拉产调。看看房子有没有查封、抵押、一房多卖。这步不做，你把钱给了，房子最后不是你的，那不是买房，那是做慈善。
第五步：查学位（为了孩子）
在巴中，很多家长买房就是为了孩子读书。一定要在合同里写清楚学位是否被占用。 如果房东占用了学位没告诉你，孩子报不上名，退你两万块能解决啥？啥也解决不了！
第六步到第七步：签合同，加“保命三条”（重点看！）
口说无凭，立字为据。这3句话没写进去，先别签字！
- 贷款没批下来怎么办？
合同里必须手写：“若因买方征信或银行政策导致贷款审批不通过，本合同无责任解除，卖方退还全部定金及首付款，中介退还中介费。”这句话不加，贷款出问题，定金拿不回来，你还要赔违约金！ - 家具家电要留清单：
说好送电视、送空调，写上品牌和型号（比如：格力1.5匹空调X台），拍照签字。别交房时发现电视换成了老式大头机。 - 留足保证金：
户口保证金留5千到1万，物业交割保证金留1万。等房东把户口迁走、水电物业费结清了，再把钱给他。不然你就等着替他交欠了几年的物业费吧。
第八步到第九步：贷款与首付
去银行面签，问清楚利率多少、提前还款有没有违约金。
最重要的一句： 不管中介怎么说，首付款一定要走银行资金监管账户！ 别直接转给房东，万一过户出问题，这钱还能退回来。
第十步到第十四步：过户、缴税与交房
过户递件很快，三五个工作日的事。重点说说税费（在巴中买卖房必看）：
- 房东承担：
增值税（约3.18%）、个税（1%）、土地出让金（看地块）。 - 买家承担：
契税（首套1%-1.5%，二套2%-3%）。
最后一步，交房：
拿着新房产证去物业办交接，水、电、气、物业费，一样一样查，结清了再放尾款。
写在最后：
买房不是买菜，流程复杂，坑也多。我是李姐，在巴中卖了九年房，我始终觉得，卖房不是一锤子买卖，是把客户的事当成自家的事。
这行干得越久，越怕看到大家因为不懂流程踩坑。如果你正在巴中看房，或者在交易流程上拿不准，随时给我打电话：18090212905。
微信同号，你备注“公众号来的”，我优先通过。我不怕你问得多，就怕你啥也不问，最后吃了哑巴亏。
关注李姐，在巴中买房，我替你趟路，替你省钱。
觉得有用，转发给你身边准备买房的朋友，他/她会感激你的。
