温江二手房挂牌价跌破1.5万,刚需上车还是继续观望

温江房价跌破心理防线

很多人盯着温江的二手房价,看着挂牌价从1.8万跌到1.6万,再跌到现在1.5万以下,心里那根弦一直绷着,总觉得再等等会更低,但这个想法其实忽略了一件事,房价跌破某个整数关口的时候,真正起作用的不是数字本身,而是这个数字背后代表的市场情绪已经到了临界点。温江现在就处在这个位置上,1.5万不只是个价格,它是很多人心里＂能不能接受＂的分水岭,跌破之后,卖家开始慌,买家开始犹豫,整个市场的博弈逻辑都变了。

你去看那些真正成交的房子,挂牌价1.48万,最后1.42万成交,这种情况现在到处都是,说明什么,说明现在不是卖家说了算,是买家在主导节奏,而这种主导权的转移,在房地产市场里,往往意味着一个阶段性的底部正在形成。不是说价格不会再跌了,而是说再往下跌的空间和跌的速度,都会比之前慢很多,因为愿意在这个价位出手的卖家,基本都是扛不住了,而那些还能扛的,已经选择不卖了。

刚需的算盘要这么打

刚需买房和投资买房,算账的逻辑完全不一样,很多人把这两件事混在一起算,最后就算糊涂了。刚需要算的不是房价会不会继续跌,而是现在买和一年后买,你的生活质量差在哪。温江现在一套80平的两居室,总价120万左右,首付三成36万,月供大概5000出头,这个钱如果你现在拿得出来,那你要想的是,这一年你租房要花多少钱,孩子上学的问题能不能解决,通勤时间能不能缩短,这些加起来的成本和价值,远比房价跌个三五万要实在得多。

温江这个地方,最大的价值不在房子本身,在于它是成都为数不多能用相对低的代价,换来相对完整的生活配套的区域。地铁4号线直达市区,永宁立交上绕城高速二十分钟,泡桐树小学、七中实验这些学校都在,医院有八一骨科和成都中医药大学附属医院,菜市场、商场、公园该有的都有,这种配套成熟度,在同价位的区域里很难找到第二个。所以刚需要算的账是,你用120万买的不只是一套房子,是一整套生活方式的确定性,而这个确定性在当下的市场环境里,比房价涨跌值钱。

观望的人在等什么

现在观望的人,心里想的无非是两件事,一是怕买完继续跌,二是怕政策再放松房价反弹。这两个担心都有道理,但都经不起推敲。先说怕跌这事,温江的房价从2017年的高点1.9万跌到现在1.5万以下,跌幅已经超过20%,这个幅度在全国范围内都不算小了,而且你要知道,房价跌到一定程度之后,继续下跌的动力主要来自恐慌性抛售,但温江现在的市场上,恐慌性抛售的房源并不多,大部分挂牌的都是改善型换房或者投资客离场,这些人虽然着急卖,但还没到不计成本的地步。

再说政策这事,很多人觉得国家会出台更大力度的刺激政策,房价会反弹,所以要等政策明朗了再买。这个逻辑听起来没问题,但忽略了一点,政策的目的不是让房价大涨,而是稳住市场不要继续崩,所以即便政策放松,温江这种刚需区域的房价,最多是止跌企稳,不太可能出现报复性反弹。而且就算真的反弹了,那些好位置好户型的房子早就被抢完了,轮到你反应过来的时候,市面上剩下的都是别人挑剩下的。所以观望的人要想清楚,你等的那个＂最佳时机＂,可能根本不存在,或者等来了你也抓不住。

小贴士

买温江的房子,重点看两个片区,一个是光华大道沿线,配套成熟交通方便,另一个是南熏大道一带,学区相对更好但价格也稍高一点。看房的时候别只盯着单价,要算上楼层、朝向、物业这些实际居住体验的因素,因为同样1.4万的房子,六楼的南北通透和一楼的单边采光,住起来完全是两码事。还有就是别太在意中介说的＂业主急售＂＂降价急卖＂这些话术,真正要卖的房子,你去谈价的时候自然能感觉出来,那些喊得凶的反而往往是试探市场的。

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