之前新房大家喜欢“西部大开发”，成片开发区域更受追捧，涨幅希望也更大，成功案例像新江湾、前滩等；而在老婆小们周围蜗居的新盘涨幅则相对较弱。
刚好现在整个上海中环边就有同一区域的两个盘，可以代表两种区域属性：
西派海上VS浦发莲园
整体来说两个盘大区位都不错，距离张江南扩区域很近，距离老核心陆家嘴、世纪公园、浦东图书馆等公共文化中心的位置也不远。
片区内部位置来说两个都不属于北蔡绝对核心位置。
西派海上
西派作为目前少有的中环内成片开发区域，其成片开发的期待溢价和靠近张江南扩区域的属性都是其卖点。
西派海上踩盘现场
盘本身片区附近其实没什么好看的，因为啥都还没有，高架影响现场看倒是可以忽略。
不过西派片区南边的御河硅谷和万科企业公馆这一片倒是已经形成了一些“new money”氛围，孤独的有钱人，南侧片区的定位也是北蔡产业区域。
南侧的御河硅谷片区
首先作为12块地的第一块，开盘均价9.2w，其实这个单价不低，对于后续开盘定价还是会有一定挑战性的，毕竟这个地方可是还有十几块地等着开卖呢！
这就导致成片开发这个事情有一定的不确定性，后续推手会给这片土地提价，把新房售价推高，很可能导致土地起拍价过高，让开发商觉得利润空间不足从而放弃拿地。一旦土地流拍整个片区开发计划将被搁置，原定的商业、教育配套也将遥遥无期！
你要面临的是土地价格，开发商利益，政府规划的平衡三者之间的博弈关系！
这样烂尾的典型区域就是桃浦，这也是为什么某盘半路变成“金茂府”确依然卖不出，政府稀烂的操盘能力也让桃浦目前暂缓了土地供应（政府自己也知道卖不出去了），未来桃浦二手房的售价上限肯定是极大受到影响。
地铁距离的距离也是硬伤，这也是为什么西派海上开盘的时候很多人涌去了大华斐勒公园、大华锦绣华城等。虽然是二手房，但是离地铁更近更加便利。
浦发莲园
我去的时候展厅开没有开放，在周围转了一圈，周边比较老破。
销售电话聊了一下透漏虽然地块限价9.8w，但是销售透漏大概率第一批开不到9.8w，会有“小惊喜”。
但是这个盘绝对位置更好一点，距离绝对核心陆家嘴更近，距离几条地铁线位置也都可以接受。
缺点是学区一般基本没有遐想，另外我看了下老集镇开发出让的几块地目前看并不是很集中，未必能形成瑞红般的规模效应（销售人员总喜欢拿瑞虹做对比），这个还是要有心理准备。
观点和结论
其实代表了2种城市形态，在上海同样都有成功案例，成片开发的新江湾和城市更新的瑞虹新城。
不过通过我观察发现当市场不好的时候，上海区域能级高的地方，整个投资板块尤其是中内环流动速度非常快，像中外环这种板块少很多。
大家不在像以前一样一味追求“西部大开发”！
现在只要你绝对位置够好，即使周边目前老旧一些也没有关系，比如东外滩的阳光城·檀悦101，即使整个捂在一片老房子里面也不太影响它的价格。
莲园的绝对位置更加靠近内环和陆家嘴，且距离地铁线较近，但周边界面老旧！
而西派更靠近张江南扩区域且有成片开发的预期，但需要承担片区烂尾的风险、地铁站距离远等风险！
换做我个人在当下市场会选择浦发莲园这样的盘。绝对位置的重要性开始大于成片开发带来的界面红利，当然这是在价格、面积段、产品力等没有明显差异的情况下。
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