济南改善型二手房6月滞销,业主紧急下调60万成交
济南这个地方,很多人买房都盯着新房看,但真正能体现市场温度的,其实是二手房,尤其是那些动辄三四百万的改善型房源,因为这些房子卖的不是刚需,卖的是预期,卖的是＂我相信未来会更好＂这股劲儿。6月份济南二手房市场出了个事儿,挺有意思的,一套原本挂牌500多万的改善型房子,业主急着出手,直接降了60万成交,这个价格调整幅度已经不是试探性降价了,是真的坐不住了。
这事儿说明什么呢,说明那些手里握着大房子的业主,他们对市场的判断变了,以前觉得房子降个十万八万意思意思就行,现在发现不行,降60万都不一定有人接,因为买改善型房子的人,他们不是买不起,是不敢买,不是钱的问题,是信心的问题。你有一套120平的房子想换180平的大平层,首付够,月供也扛得住,但你就是不敢动,因为你不确定未来收入会不会稳定,不确定这套大房子三年后会不会还值这个价,这种不确定性,让很多改善需求直接冻住了。
以前买房的人算账,算的是＂我现在买了,三年后能涨多少＂,现在买房的人算账,算的是＂我现在买了,三年后会不会亏＂,这两种算法看着差不多,本质完全不一样,前者是在赌增长,后者是在防风险。济南这些改善型房源的买家,大多是35岁到45岁这个年龄段,有一定积蓄,有改善居住条件的想法,但他们现在最怕的不是房价涨,是怕自己背上更重的月供之后,工作出问题,收入出问题,那时候想脱手都脱不掉。
所以你会看到一个很矛盾的现象,市场上改善型房源挂牌量在增加,但成交量在下降,业主着急卖,买家不着急买,最后只能是业主让步,从降10万到降30万,再到降60万,这个价格调整的过程,就是业主和买家之间博弈的过程,业主觉得我已经降这么多了,你总该出手了吧,但买家心里想的是,你既然能降60万,说不定还能再降,我再等等。这种心态一旦形成,市场就很难快速回暖,因为每个人都在等别人先动,结果就是谁都不动。
改善型需求这个东西,它不像刚需那么硬,刚需是我必须有个地方住,改善需求是我想住得更舒服一点,这个＂想＂和＂必须＂之间,差的就是行动的紧迫性。济南这波降价成交的案例里,很多业主其实不是真的急着用钱,是看到市场不行了,担心再不出手以后更难卖,这种担心不是没道理的,因为改善型房子的流动性本来就比刚需房差,价格高,买家少,一旦市场冷下来,挂个半年一年卖不出去太正常了。
那些真正需要改善的家庭,他们现在面对的选择是这样的,要么咬咬牙现在买,承担更高的月供压力,要么继续住现在的房子,等市场更明朗再说。大部分人选择了后者,不是因为他们对现在的居住条件满意,是因为他们不想在这个时候把自己逼到墙角,万一市场继续走低,万一收入出问题,那时候连退路都没有了。这种谨慎不是坏事,是一种成熟的表现,是一种＂我知道什么重要什么不重要＂的清醒。
小贴士：如果你现在正在考虑买改善型房子,先别着急看房砍价,先把自己未来三年的收入预期、家庭开支、可能的变数都捋一遍,确保自己即使在最坏的情况下也能扛住月供,然后再去谈价格,这个时候业主的让步空间其实比你想象的大,但前提是你得有足够的耐心和底气,别被市场的焦虑情绪带着走,因为真正决定你要不要买房的,不是业主降了多少钱,而是你对自己未来的判断够不够稳。
