长春净月商办类房产交易量断崖式下跌,二手市场几乎冻结
长春净月区的商办类房产,这两年的交易数据如果你真去看,会发现一个很有意思的现象,不是慢慢降温,是直接断崖,2021年一个季度还能成交几十套,到2024年同期就是个位数,甚至有的月份挂零,这不是简单的市场调整,是整个交易逻辑在这个区域失效了。
很多人会说是疫情影响,是经济下行,这些都对,但这不是核心,核心在于净月这个地方的商办属性,从一开始就是被透支出来的。2015年到2018年那几年,开发商拿着＂长春向南＂的概念疯狂推盘,写字楼、商铺、公寓,一个项目接一个项目,当时的逻辑是净月要成为长春的CBD,要承接主城区的产业外溢,但你现在去看就会发现,产业根本没来,来的全是炒房客和被概念打动的小业主。
二手市场的冻结,说白了就是这个击鼓传花的游戏传不下去了。那些2017年、2018年高位接盘的业主,现在想出手基本不可能,挂牌价一降再降,还是没人看,因为买家心里清楚,这个区域的商办物业,租不出去、用不上、转不掉,三个死结一个都解不开。你去链家、贝壳这些平台搜净月的商办房源,会看到很多房子挂了一年两年,访问量都是个位数,这在二手房市场是很罕见的,说明连看的人都没有。
这事儿要往深了说,其实是中国二三线城市商办市场的一个缩影。过去十年,太多城市都在复制一线城市的开发模式,觉得只要有新区、有规划、有概念,商办物业就能起来,但他们忽略了一个最基本的问题,就是商办物业的价值,本质上是由产业密度和人口流动决定的,不是由规划和概念决定的。
净月的问题就在这儿,它有很好的生态环境,有不错的居住氛围,但它没有产业支撑,你去净月看,除了几个大学和一些零散的文旅项目,真正能带来稳定办公需求的企业几乎没有,那些写字楼建起来之后,要么空着,要么被改成其他用途,商铺更是开一家倒一家,因为人流量根本支撑不起商业租金。
这种情况下,二手市场的冻结就是必然的,因为买商办物业的人,要么是自用,要么是投资,净月这两个需求都满足不了。自用的人不会选净月,因为主城区有更成熟的商务环境,投资的人也不会选净月,因为租金回报率太低,甚至为负,你算一笔账,一套50平米的商办公寓,总价60万,每年物业费、取暖费加起来就要小一万,但租出去一个月才两三千,一年下来不仅不赚钱,还得倒贴,这种资产谁愿意接手。
现在的净月商办市场,已经进入了一个很微妙的阶段,就是价格还没跌到底,但流动性已经彻底枯竭了。你去看那些挂牌的房源,业主心里其实都清楚,这个价卖不掉,但他们不愿意再降,因为再降就意味着认赔,认赔就意味着承认当年的投资彻底失败了,这个心理关口很多人过不去。
但市场不会等人,接下来会发生什么,其实也能预判,要么是一部分业主扛不住资金压力,开始大幅降价抛售,带动整个市场进入新一轮下跌周期,要么是这些房子继续挂着,变成彻底的僵尸资产,直到十年二十年后,净月真的发展起来了,或者这些物业被改成其他用途,才能重新激活。
这个过程会很漫长,也很痛苦,但这就是泡沫破裂之后的常态,不是所有的房子都能保值增值,不是所有的新区都能兑现承诺,净月的商办市场用最直接的方式告诉你这个道理。
小贴士：如果你手里有净月的商办物业,现在最理性的做法不是死等,而是根据自己的资金状况做决策,能承受长期持有成本的就继续持有,扛不住的就尽早止损,不要被沉没成本绑架,市场已经用脚投票了,个人的坚持改变不了大势,另外如果你是想在净月投资商办的,建议先去实地看看那些空置的写字楼和商铺,再决定要不要入场,数据和现实往往比销售说辞更可信。
