上海楼市2026上半年复盘,二手房连续四月环比上涨

上海楼市2026上半年复盘：二手房连续四月回涨，市场正从“以价换量”走向“量价齐稳”

2026年已行至过半，上海楼市交出了一份颇具含金量的“期中成绩单”。在经历了数年深度调整之后，这座核心城市正释放出越来越明确的信号。

一、整体态势：二手房率先突围，新房结构性上涨

从全国视角来看，2026年上半年百城新房价格累计微涨0.59%，但二手住宅价格累计仍下跌2.9%。上海则明显跑赢大势——二手房价格指数已连续四个月环比上涨，成为全国核心城市中率先企稳的标杆。

新房方面，上海同样表现突出。5月上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨3.2%，是唯一新房价格同比正增长的一线城市。7月新房价格达75041元/平，环比再涨0.72%。

二、二手房市场：三大核心变化

成交量持续高位运行。 3月上海二手房网签冲高至3.12万套，创近五年月度新高；4月、5月分别录得2.87万套和2.8万套，同比涨幅均超20%；6月网签量仍超2.5万套，同比上涨21%。上半年整体成交量同比增幅约13%。

价格止跌回稳。 5月上海二手房成交均价35972元/平方米，环比增长1.98%，已连续两月上升。从2月起，上海二手房价格已连续四个月环比上行。

挂牌量持续下降，房东惜售情绪升温。 2026年初上海存量房为33.6万套，5月底已降至30万套出头；挂牌量较去年同期缩减超7万笔，同比降幅近20%。业主心态已从“恐慌抛售”转向“惜售观望”。

三、置换链条正在打通

当前市场最值得关注的变化是置换链条的启动。200万元以下刚需房源成交占比已连续下降，而300-500万、500-800万等改善区间成交占比持续上升。5月总价500-800万元改善型房源成交量环比大涨9.3%。

分析人士指出，一套低价房源成交，往往能带动后续1至2笔改善型置业需求落地——“向上置换”的正循环正在形成。不过整体置换链条较长，仍需要一个逐步过渡的过程。

四、政策托底： “沪七条”释放需求

2026年2月25日，上海发布楼市“沪七条”，核心举措包括：

· 限购大幅松绑：非沪籍购买外环内住房，社保或个税年限从3年降至1年

· 公积金贷款额度大幅提高：首套最高从160万提至240万，叠加多子女和绿色建筑上浮最高可达324万元

· 房产税优惠：沪籍子女成年后购买唯一住房暂免房产税

“沪七条”形成了“资格+资金+成本”的组合发力，直接带动了新市民首置、长期在沪人群改善增购、沪籍家庭置换升级三大需求。

五、区域分化依然剧烈

市场回暖并非雨露均沾。核心区抗跌性极强——徐汇、长宁、黄浦等区域从高点跌幅仅6%-12%；而远郊金山、崇明等地跌幅则达“腰斩”以上。浦东作为全市挂牌量最大区域（超4万套），价格从8.9万回落至6.2万，跌幅显著。

7月数据显示，黄浦新房均价高达187027元/平领跑全市，闵行环比上涨1.20%涨幅最大，长宁环比下降4.72%跌幅最大。

六、机构如何看后市？

中信证券认为，2026年下半年有望迎来房地产市场的长周期底部，从上海开始，越来越多城市将实现房价止跌回升。

高盛预测，上海和深圳房地产市场预计将在今年年底见底，2026年底至2028年底前两城房价整体回升15%。

申万宏源指出，上海已完全进入二手房挂牌量去库存周期，预计今年有望领先企稳回升。

多家机构预计，6至8月传统淡季的回落幅度将较为有限，上海二手房市场交易良好态势有望在2026年内得以延续。

2026年上半年的上海楼市，正在经历从“以价换量”到“量价齐稳”的关键转折。二手房连续四月回涨、挂牌量持续下降、置换链条逐步打通——多重信号交汇，市场信心正在修复。

当然，这仍是结构性复苏而非全面升温。中间层级的房源仍在调整，区域间的分化依然显著。但正如业内人士所言，2026年很可能成为上海楼市“底部确认的关键年份”。对于有真实购房需求的群体而言，市场给出的信号已越来越清晰。

给刚需买家建议

当下是全年友好窗口期：利率低位、政策宽松、议价依旧有空间、优质房源可选量充足。

刚需不用极致观望，优质轨交、内环刚需房，可以择机上车；远离远郊无配套楼盘，避免持续被套。

给挂牌房东建议

市场已经从买方市场，转为双向博弈，但依旧不能盲目跳价惜售。

优质核心资产，可以稳住报价、小幅让利；远郊、老旧、圈层差房源，依旧要降价加速出货，后续只会越来越难卖。

写到最后

2026年上海楼市最终定论：

恐慌大跌彻底结束，震荡磨底正式开启。

不会重回普涨红利，也不会再度深度大跌。

核心优质资产稳住底盘，劣质外围资产持续贬值，买房选筹，大于一切。

最坏的行情，已经走完；最好的行情，尚未到来。

平稳自住、理性置换，就是当下最优解。

本文数据来源：国家统计局、中指研究院、仅供参考，不构成投资建议。