过去半年,为什么八成南京买房人选择了二手房...

南京人对于二手房的偏爱，已经到达了毫不掩饰的程度。

今年上半年，南京楼市每卖出4套二手房，同时就会卖出一套新房，新房+二手房成交共计约6.1万套，其中8成是二手房。回望过去5年同期，二手房成交量基本处于5万套左右水平，没有明显下降，新房成交量却从5万套一路滑落至1.2万套。

为什么会出现这种情况？南京买房人为何不选择新房？当我们深挖一下背后的原因，就会理解大部分人的选择。

南京一二手房成交量

从“平分秋色”到“一边倒”

如今的南京新房与二手房，成交量比例愈发悬殊。

据相关数据统计，今年上半年南京新房成交量为12047套，二手房成交量为49069套，这意味着南京每卖出一套新房，平均就卖出约4套二手房，一二手房成交比例完全达到了1:4，约8成买房人选择了二手房。

这个比例并非一朝形成，而是近几年不断变化形成的趋势。

2022年上半年，新房与二手房成交量分别为36517套和36228套，成交量基本保持1:1，新房成交量略高于二手房。

之后几年，南京新房成交量逐年下降，同时二手房成交量暴涨至56357套后，始终处于5万套左右的高位，较为稳定，最终形成新房与二手房成交比例逐渐扩大的局面。

从最初1比1的“平分秋色”，到如今1比4的“一边倒”，不难看出南京买房人的置业倾向出现了明显变化。

为什么南京人更偏爱二手房？

为什么会出现这种变化和倾向？首要原因很简单：过去几年南京二手房价格，跌得太狠了，完全跌出了性价比。

在河西、南部新城，同样是500万预算，二手房可以轻松买到140㎡甚至160㎡以上的大平层，例如万科光明城市，可以买到142㎡的好楼层，天鹅堡可以摸到160㎡；可若想买新房，120㎡可能都费劲。

在江北、江宁等刚需板块，300万左右放在二手房市场选择面极广，200㎡以内的超大平层都不在话下，例如江北新区的雅居乐滨江国际、江宁九龙湖的藏龙御景；换做新房市场，很难做到“面积自由”，基本只能看看150㎡以内的进阶型改善。

第二个原因：从楼市数据上看，南京的购房主要集中在总价200万以内，而这个区间基本以二手房为主。

根据我爱我家南京研究院的数据，今年上半年金三的二手房成交，总价300万以下占比接近90%，100万-200万总价段成交占比最高，达到了42.9%，比重环比增加6.1%，300万以上的改善型置业成交量不到一成。

由此可见，二手房总价200万以下的成交量占到了绝对主力，而这个价位段想选择有地段、有品质的新房，难度很大。

最后一个原因：新房市场中仍有大量“老三代宅”，且这些楼盘卖得比较差。

不要小看这些“老三代宅”的数量，它们在今天的新房库存中占比巨大，但成交量却贡献较少。主要是因为这些“老三代宅”大多数为高层住宅，得房率、公区配套和舒适度差强人意。

许多楼盘开盘多年，从期房熬成了现房，依然去化速度缓慢。

即使是低密洋房，因为户型设计、服务理念的落后，竞争力也大不如前。例如江北新区的玖誉府，2022年首开，虽然是山景电梯洋房，4年却只卖出了13套，销售单价从当年的3.6万/㎡一路降到如今的1.6万/㎡；

老城东的紫金和旭府，2023年末首次入市，是四代宅集中上市前的最后一批洋房代表。虽然也是低密洋房，但相对落后的设计理念，让该盘在四代宅遍地开花的时代举步维艰，开盘近两年仍有约6成房源未售出。

南京卖得好的新房，都有这些特质

那么，南京那些真正卖得好的新房，都有哪些特质呢？

首先第一类楼盘，整盘足够低密、设计足够用心、地段足够优势，那么即使价格贵，也能吸引高端改善群体的青睐，例如河西中部的瑞玺、河西南的凤起潮鸣，不论是前者的3层低密叠墅，还是后者的全国第七座“凤起系”，都具备足够的产品力优势，让高端客群心服口服。

第二类就是一种“六边形战士”，即产品力、地段、价格三大方面都很出众。

例如今年4月出现的南京楼市“黑马”锦绣金陵，位于江北核心区隧道口，地段本身就很能打；产品则出自杭州滨江之手，整体得房率1.6，每种户型都能做到100%的超高得房率、四开间朝南、一梯一户，还有6.3米的挑高墅厅。

而它之所以出圈，就是因为首开价格很有诚意：当时小高层实际成交价2.5-2.6万/㎡，洋房2.8-2.9万/㎡，只比周边二手房贵小几千元，一下子就点燃了改善型客群的热情。

最后一类，则是认认真真做客研、深耕区域置业需求的改善盘。

例如软件谷的联发雨花新澍、江宁竹山路的金茂樾满云川，都是将区域客户需求深度挖掘，再一一设计并实装，实景呈现，才获得了区域买房人的认同。

写在最后：房价上涨的时代，二手房价格更高，大家选择抢购新房；房价回调的时代，新房品质高价格也贵，大家开始钟情于性价比更高的二手房。

下半年的南京楼市，二手房或将依然是市场成交的主旋律，随着更多新房交付进入二手房市场，买房人也会有更多选择空间。

新房市场，接下来或将进入两级分化状态，容积率更低、设计品质与配套服务更胜一筹的新盘，将吸引更多目光；而那些大量遵循老式规范建造、已经熬成现房的新房，买房人其实早已把它们当做二手房看待了，后期想顺利卖完，唯有通过以价换量来化解。