市场割裂:杭州商品房量跌价涨,二手房量涨价跌

2026年上半年，房地产市场的复苏，是分化式复苏。

全国市场中，复苏主要表现在一线城市和杭州等极少数强二线城市。

杭州在春节后出现的“小阳春”并非全面回暖，同样是分化式复苏。

商品房市场，绝大多数刚需楼盘去化放缓甚至遇冷，4万元及以下的楼盘去化率整体不足50%，仅几个典型项目去化较快，如萧山市北的锦上观澜、运河新城的风华锦澜里、下沙北的兴耀·沐芳洲等。

顶豪市场却热闹非凡。杭州总价3000万元以上的商品住宅成交201套，远远超过2025年全年总量（117套），创造豪宅销售的新纪录。

杭州地王项目“六大豪宅”（包括万潮玖序、奥映世纪、栖湖云庄、滨杭传麒府、望天际和海潮玖序）中有5个已亮相，其中4个已开盘，且第一次交卷的成绩靓丽。

即将开盘的望天际，首开的热销也可以预期。

二手房市场，刚需是成交主力，中小户型占绝对大比重，大户型高价房源全面收缩。

90㎡及以下的中小户型成交占总量约51.8%。其中，户型60㎡及以下的极致刚需占比约15.7%，相比2025年同期占比大幅提升1.1个百分点。

“以价换量”特征突出，总价200万元及以下房源成交占总量超60%。

商品房和二手房几乎割裂，完全是两股道上跑的车。

杭州市场出现“商品房量跌价涨，二手房量涨价跌”的奇特一幕。

2026年上半年，杭州市区商品房总成交套数约2.2万套，环比下降4.7%，同比下降20.6%，创近14年历史同期新低，且仅为高峰2021年同期的20%。

而二手房总成交套数约4.67万套，虽然同比下降3.8%，但环比增长17.9%，创近五年同期次新高。

继2024年、2025年连续两年之后，2026年上半年杭州二手房成交量继续大幅超过商品房，且商品房成交量不及二手房的一半。

几乎绝大多数刚需和首次改善的购房者，都进入了二手房市场。二手房市场成交量上升，但成交价格持续下降。

与之相反，商品房市场（主要是商品住宅），在高价豪宅项目热销拉动下，成交均价大幅攀升。上半年，杭州商品住宅成交均价39695元/㎡，创历史同期新高。

相比前几年，上半年杭州土地供应极度克制，严格把控数量和节奏。

2026年上半年，杭州市区合计成交59宗土地（含1宗组合地块），总可建面积约331.0万㎡，总成交金额约527.0亿元，相比2025年同期均有明显下降，量价降幅接近甚至超过50%。

如此大的跌幅，并非土地卖不出去，而是杭州对土地供应的克制。

尽管和自身相比大幅下降，但上半年杭州全市（含三县市）涉宅土地金合计约484.9亿元，位居全国第二，仅次于上海。

与2025年对比，上半年杭州供应的绝大多数涉宅地相对“平庸”，但少部分热点地块依旧抢手，出现高溢价现象，部分地块地价升高。

而官方控制供地节奏既符合“因城施策控增量、去库存、优供给”的政策原则，同时也在为去年的地王项目出货保驾护航，稳定市场。

房地产市场的走势与整个中国经济的走势，几乎完全同步，房地产与经济运行互为因果关系的证据链越来越强。

5月，社会消费品零售总额同比下降0.6%，而上一次负数出现在2022年12月（疫情放开的特殊时期），这显示出当前消费信心的极度低迷，数据引发了极大忧虑。

越来越多的人认识到，中国经济走出通缩螺旋的关键，仍然是房地产，是居民家庭资产负债表的修复。

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时至年中，市场再度进入一个平静和沉闷的重要观察时刻。

学术界对修复居民资产负债表，提出了各种措施和设想，但官方尚未给出政策的明确指向。

官方的政策走向，大致可以判断的是：

1、稳住内需，稳住投资，重中之重是稳住房地产市场。

2、不排除官方采用超常规的政策，稳定市场预期和信心，修复居民家庭资产负债表。

3、即使如此，也很难让房地产市场全面反转，能延续上半年分化式复苏，已属幸运。