先看整体数据。

2026上半年新房网签22240套，同比上涨4%，环比提升17.8%；

二手房成交93677套，同比上涨7.2%，环比涨8.66%。为近三年同期成交高位。

全市住宅总成交11.17万套，二手房占比约84%，存量房牢牢占据市场主体地位。

从走势来看，今年除了2月春节，整体走出来了回温的态势。

3月需求集中释放，行情快速反弹；4月热度稳住，走出上半年标准小阳春；5月假期叠加前期需求透支，成交量小幅回落；6月再度温和回升，整体成交始终站在高位。 

与2026年行情走出反差的是，2026年5月二手房成交16008套，去年同期14277套，同比上涨9%；6月成交16618套，去年同期15139套，同比上涨7%。

同时，二手房成交价格上，上半年也有一些喜人的变化。

2026年6月16日，国家统计局发布2026年5月70个大中城市房价变动情况。 

北京二手房价格环比上涨0.1%，同比下跌6.5%。

2026年2月，北京二手房价结束连续10个月的下跌，开始转涨，至今已连续4个月环比上涨。 

但值得注意的是：二手房涨幅在收缩 ⬇️ 

5月：+0.1% 

4月：+0.4% 

3月：+0.6% 

2月：+0.2%

26.1月：-0.2% 

25.12月：-1.3%

分析来看，上半年二手房是整个市场的基本盘，除去2月春节低点，每月稳定成交1.5万套左右，体量常年是新房2-4倍，置换需求是楼市稳得住的核心底气。 

新房市场成交则更依赖于推盘节奏。

顺义北京润园（56.24 亿），唯一单盘破50亿项目，远超第二名，成为上半年最大赢家；

通州中建运河玖院、昌平龍樾海序，2个高热度成交大盘；

昌平国货府PARK、海淀中海安澜 / 建发海晏、朝阳紫京宸园、通州中海九树满和、朝阳金茂满曜、丰台嘉棠璟樾、通州润府、海淀中建壹品等项目，是榜单中坚力量；

再看区域供需结构，新房主战场彻底转移到近郊。 

上半年近郊区新房供应8245套，占全市59.6%，中心城区5088套，远郊仅502套，昌平、朝阳供货双双突破2500套。 

成交端同样近郊领跑，近郊新房成交10824套，占比59.7%，昌平、通州、丰台板块成交全部破2000套，流动性全城靠前。 

库存压力也集中在外围，近郊存量37488套，接近全市一半；中心城区27430套、远郊10264套库存相对温和，全北京只有朝阳新房存量破万套。 

现阶段买新房人群，刚需扩容、刚改平稳、再改高端持续走弱。 

500万内、100㎡以下刚需盘，供应成交双双上涨，去化速度最快，库存周期健康，近郊地铁盘承接绝大多数上车需求。

500-900万、100-150㎡刚改是市场中坚，成交上涨，内外城都有需求，但今年新增供应大幅缩水，板块去化两极分化，热门次新好卖，偏远改善盘常年滞销。 

大户型、高端改善行情惨淡，成交同比下滑，普遍去化周期超36个月，库存堆积严重。

高端房源扎堆核心城区与传统别墅区，市场呈现少数楼盘垄断成交，绝大多数别墅、大平层无人接盘。 

2026年上半年新房商品住宅刚改高成交规模比较（分总价、分面积段）

2026年上半年新房商品住宅刚改高新增供应规模比较

整体成交来看，对比2025年末，今年市场明显更活跃，二手房成交中枢上移，新房月均成交也好过去年下半年。 

7月预计进入暑期传统淡季，整体成交量会小幅回调。

从头部中介最新周度数据来看，6月29日—7月5日全市实时成交仅1831套，环比持续4周走弱，市场淡季回落态势已然显现。

大中介成交数据

总结一下2026上半年北京楼市现状，分化是永恒主题。

二手房置换需求托住大盘，近郊刚需盘流动性稳定，但土拍冷清、地价下跌、高端改善库存积压、新房交房破发四大难题没有缓解。 

7月预计进入传统淡季，如果没有进一步的政策出现，下半年不会出现全面普涨行情，市场分化只会持续加剧，刚需轨道盘保值流通性更强，远郊无配套房源、大面积改善盘，还要长期承压。