二手房供需再平衡,买方市场来了,怎么谈价格

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挂牌量降两成、成交量涨一成——楼市最大的悄悄话，藏在二手房数据里

先给你三组数据。

第一组：6月1日到20日，20个重点城市二手住宅成交8.8万套，比去年同期多了10.9%。上海卖了16670套，涨了26%；苏州卖了4524套，涨了24%。

第二组：北京、上海几个核心城市的二手房挂牌量，比高峰期降了两成左右。

第三组：截至6月底，8个重点城市二手房挂牌总量从去年底的132万套降到了123万套。一年时间，少了28万套房子挂着没人问。

这三组数据摆在一起，我读出来的意思就一个：二手房市场，正在悄悄变天。

我放在前面的一句话

2026年上半年的二手房市场，经历过一场"以价换量"的硬仗。

从年初开始，大量想卖房的人在挂牌，价格一降再降。那时候的市场逻辑很简单——你不降价，别人降；你降5万，别人降10万。买家拿着刀等着割，房东咬着牙割肉。

但现在回头看，市场已经走了一个U型。

📊 数据说话

• 6月前20天，20城二手房成交8.8万套，同比涨10.9%

• 上海涨26%，苏州涨24%，常州和东莞都涨24%以上

• 连烟台一个三线城市都涨了64%

这不是"小阳春"那种靠积压需求释放的脉冲式回暖——小阳春已经过去两三个月了，量还没下来。

再说"价"。国家统计局的数据显示，5月份一线城市二手住宅价格环比上涨0.4%，连续3个月保持上涨。北上广深四个城市，二手房价格环比全线翻红。

你可能说："老沧，你只看一线城市，全国呢？"

说得对。5月70城二手房价格同比全员下跌——你没看错，70个城市，一个都没涨。

 现在的市场，最大的特征不是"涨"，也不是"跌"，而是分化。 

我把这个现象叫"缩量稳价"

2025年下半年的关键词是"放量下跌"——量上来了，价格往下走。

2026年上半年的关键词是"以价换量"——价格降到位了，量才出得来。

而现在，第三个信号正在浮出水面：挂牌量收缩，成交量维持，价格开始企稳。

你注意这三件事是同时发生的。以前我们常说"量在价先"，意思是成交量先起来，价格才会跟上。但很多人忽略了一个前置条件——挂牌量必须先稳住。

过去一年最大的问题不是没人买，而是卖的人太多了。132万套房子同时在市场上挂着，买家的选择权大到了极致，房东根本没有议价权。

现在不一样了。上海、北京的挂牌量比高位回落了两成，8个重点城市总量比去年底少了9万套。挂牌的人少了，二手房的供给端在收缩。

与此同时，买方还在进场。6月前20天的成交量比去年多了10%以上。

💡 经济学最简单的道理

供给在收缩，需求在释放——这个组合，注定会改变市场的博弈格局。

房价要涨了？别急

我知道有人会问：老沧，你是不是说房价要涨了？

不是。我也不建议任何人因为这个信号就冲进去"抄底"。

这里有一个关键前提：70城二手房同比全员下跌。价格虽然环比在稳住，但跟去年比，绝大多数城市的价格还在低点。一线城市的止跌，传递到二三线城市需要时间，而且不一定都能传到。

我的判断有三层：

第一层，对持房族来说，最恐慌的"集中抛售"阶段已经过去了。你手里的房子，不会像去年那样——挂了大半年没人看、主动降了两轮价还卖不掉。市场流动性在恢复，这比价格涨跌更重要。

第二层，对准备买房的人来说，现在是一个"看清楚再下手"的阶段，不是"再等等看"的阶段。过去两年，"再等等"几乎永远是对的，因为价格一直在降。但现在，核心城市的二手房已经连续3个月环比上涨——等等就能降价的预期，正在被打破。

第三层，对整个市场来说，"缩量稳价"如果持续3个月以上，就是一个典型的筑底信号。但注意，我说的是"如果"。市场不会自动走向回暖，还得看后续政策能不能接住这波流动性修复。

 这轮"挂牌收缩"不是因为卖房的人少了，而是因为低价挂牌的房源被消化了一轮。愿意割肉离场的人已经割得差不多了，剩下的房东要么不着急卖，要么扛得住。 

所以，比起盯着"房价涨了没"这种问题，我更建议你关注一个指标：你所在城市的二手房库存去化周期。如果连续3个月挂牌量下降、成交量上升，那说明你那个城市的二手房市场正在换上"新引擎"。

这一轮教会我什么

四个字：别用老经验。

2016年那套逻辑，拿到2026年是完全反着来的。那时候你追涨买入，站岗两年还能解套。现在你追跌买入，也不一定能赢——因为分化只会越来越严重。

✅ 我的建议很简单

• 卖房的人：盯紧你所在城市的成交周期。数据如果连续两个月出现"挂牌量下降+成交量上升"，那就不用再继续割肉了。稳住挂牌价，等流动性回来再说。

• 买房的人：做好功课。过去两年你可以随便砍价、慢慢挑，但这个窗口不会永远开。核心区优质二手房的价格，已经开始筑底了。

• 观望的人：继续看。市场还没到"必须做决定"的时候，但信号已经亮了。准备好，但别冲动。

 "缩量稳价"出现在核心城市，那是好信号。但如果发生在你那个三四线城市的远郊板块，可能恰恰说明：连房东都不想挂了，因为挂了也白挂。 

关注老沧，关注房策实验室，楼市不迷茫。

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本文内容基于公开政策文件、媒体报道及行业数据分析整理。具体政策以各地官方发布为准，数据以相关机构最新公布为准。