深圳二手房“砍价”空间,到底有多大?
最近一段时间，如果你跟中介询问目前楼市体感怎么样，他们大概率会回复你：客户咨询、带看量都还是有，就是还价厉害，成交难度越来越大！在深圳“429”新政之后，释放出一部分核心区的购房名额，相对应的咨询量增长很多。根据贝壳深圳研究院数据，就端午几天，线上咨询量同比上涨35%，线下实地带看环比提升47%；而乐有家门店整体带看量环比上涨超过40%。所以，到了周末，看房的人还是挺多。不过，当他们看中房源后，议价的大刀就举得有点高 。益田村作为福田刚需成交的代表小区，最近德佑地产的小李，在谈一个单：买家房子看了三遍，各方面都符合需求，业主报价550万，客户还价500万整；业主最低心理价位最低是530万。最近几个月的成交也是分布在这个价格左右，尽管小李把实际成交数据收集给到客户，但是客户依旧一分不加；业主的意思很明确，房子现在有租客，一年能收个十来万租金，卖掉了也不知道干啥，所以低于530万免谈；已经僵持快一周了。根据贝壳研究院和乐有家一线门店实测，整体核心区（福田、南山）平均议价率为8.5%，而这个数值5月份为8.7%，环比是在小幅收窄的。但两区分化极强，学区次新豪宅几乎砍不动，而老破大、偏远冷盘，则议价空间很大。像南山深圳湾、华润城，平均溢价率3%，福田百花、香蜜湖平均值在4%，个别的小户型单位，甚至在2%左右。比如深圳湾的典型代表恒裕滨城，二期最近有一套170平四房，挂盘2280万，最后全款成交2005万，议价3.3%；福田石厦学区房的入门券—南方国际广场，一个36平左右的小户型单位，成交总价250万，而实际挂盘价通常也就是255万。南山赤湾30年楼龄的老小区珠光苑，70平单位，挂盘390万，实际成交价335万，议价空间达14.1%；梅林楼梯两房，挂盘420万，最后成交368万，议价12.4%。宝安宝中片区平均议价率约为2-10%，比如鸿荣源壹方中心玖誉，101平三房挂盘1380万，最后成交1300万，议价5.8%；同期沙井的万科星城，56平两房，挂盘147万，成交106万，议价率27.9%。龙华区红山、上塘次新改善议价率在5%-9%，民治北站刚需电梯大概在9-13%，而观澜、大浪老旧房普遍在13-17%。比如红山1866花园，89平三房，挂盘680万，成交632万，议价率7.1%；民治的潜龙花园，72平楼梯两房挂盘265万，成交228万，议价率13.9%。龙岗区则是布吉横岗议价率高，达到14-20%，而坂田五和次新和大运中心，这是数值则是8-12%和10-14%。比如布吉金沙花园楼梯两房，68平挂盘230万，实际成交在184万，议价20%；大运的颐安都会89平三房，挂盘460万，最后成交403万，议价12.4%。罗湖区则是学区老破小价格相对稳定，比如翠竹、百事达学区，一般5-8%左右；公寓和学区相对一般的老楼梯房，降价多，像莲塘、笋岗和蔡屋围老旧单体、公寓类，议价率甚至会超过20%，比如世金汉宫45平公寓，挂盘210万，实际成交164万，议价21.9%。光明、坪山、盐田和大鹏，这些远郊片区，整体议价率都在10-22%。不同于新房的开发商整体定价定折扣，价格都是固定的，深圳二手房，都是一个萝卜一个坑，每个房屋的楼层、朝向、景观、税费、业主心态等都有不同，遇到一个欠经营贷，房子马上就要拍卖的，价格肯定会比前文益田村那个业主要低，议价空间也更大。现在深圳二手房，经过前几个月的去化，着急出手议价空间大的，基本上消化的差不多；而同时，着急的、已经捡漏的都已经上车。核心区优质盘买家最近可能会发觉，没有好房源在卖了，就算有，议价空间也明显在收窄；偏远区域的房源，去化低，新房供应也抢占了一部分市场，二手房是卷上加卷，除了打价格战出手，别无他法。现在就出现了矛盾，大部分业主对于未来楼市的预期，是远高于买家的心理期盼，最近这一个月，是更加明显，新一轮的买卖双方博弈已经开始了。接下来，二手房成交量大概率也会下滑，而如果成交量连续几个月下滑，势必会带动房价下行，这个时候，房价才会达到一个新的动态平衡。前几天，有个业主说的话，我觉得挺有道理的：如果你有需要，就去做，千万不要抱着占便宜的心态，最后很可能会失去的更多。（备注：以上数据信息，来源于深圳贝壳研究院、乐有家研究中心、新浪财经、搜狐房产、房天下等网上资讯，不构成投资建议）
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