2026 年一季度，以北京、上海为代表的中国一线城市房地产市场，交出了一份远超市场预期的 “开门红” 答卷。二手房成交量呈现出显著的阶段性放量态势：北京 3 月网签 19886 套，环比暴涨 144.6%；上海 3 月成交突破 3.1 万套，创近五年新高。可以说地产市场热度短期出现明显回暖。那么地产见底了吗？或许没有，目前TOP100开发商新房销售额2021-2025年累计暴跌71.6%，2026年前4个月仍同比下降19.7%。NBS口径的新房销售额也在前4个月同比下跌14.6%。两个口径数据相互印证，方向一致。更关键的是量价关系，价格下跌的放缓(一线城市环比转正)并不等于成交量恢复。高盛在美国房地产周期的研究中发现，大家电和家具这类与住房直接相关的消费，要等到房价触底后数年、成交量真正正常化才会恢复。目前我国房价在全国层面仍未确立底部，成交量恢复更是遥远。
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目前，中国国债收益率和CPI通胀率在国际主要经济体中处于偏低水平，核心原因就是房地产。自2021年以来持续资本外流，说明信心修复远未完成。一个常被忽视的结构性问题：过去20年地方的政策体系高度依赖土地出让金。土地收入消失后，地方失去了最重要的税基。这可能会迫使政府加速政策改革，为地方提供更稳固的税收来源。在改革完成之前，地方的政策压力会持续抑制地方经济活力和公共服务投入。所以目前的地产或许依旧还未见底。一线城市价格企稳是事实，但全国层面价量齐跌仍在持续。
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那么部分城市房地产行业回暖是因为什么？上海和深圳的止跌回稳有三个具体驱动力。1）人才流入。2023-2024年这两个城市大幅增加了人才引进落户配额，直接增加了住房需求。高盛的地产团队将此列为上海深圳房价上涨的核心驱动力之一。2）产业结构。上海和深圳在软件信息技术、金融等高附加值产业上的增长速度远高于全国平均水平。这些行业提供的高薪岗位聚集了购买力最强的群体。AI产业的爆发进一步强化了这个趋势，算力密度、数据资源、顶尖人才高度集中在一线城市，形成了自我强化的循环。3）政策宽松。2022年底以来大部分城市已经放松了限购限贷政策，一线城市虽然放松节奏较慢，但也在逐步推进。政策松绑释放了一部分被压制的需求。值得注意的是，高盛的数据显示，北京和上海的零售额在4月已经低于全国平均水平。这说明即使是一线城市，消费复苏的根基也不牢固。价格企稳和消费回暖之间还有很长的传导链条，居民需要看到收入增长和就业改善，才敢真正花钱。
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总体来说，AI繁荣(AI硬件、国产半导体)对房地产的正面影响只局限于极少数一线城市，而且这种影响是结构性的、长期的，未必能迅速扩展到全国。
