被执行人房产拍卖的起拍价,是不是必须等于评估价?

网友提问

被执行人房产拍卖的起拍价，是不是必须等于评估价？

判断定价是否合规，先要核对三个环节：采用的是网络司法拍卖还是一般执行拍卖，定价依据是评估价还是其他处置参考价，以及是否属于第一次拍卖。仅凭“起拍价低于评估价”的页面截图，不能直接认定定价违法。

如果属于网络司法拍卖，保留价就是起拍价。法院参照评估价确定起拍价；未作评估的，参照市价确定并征询当事人意见。起拍价可以低于评估价或者市价，但不得低于相应价格的70%。评估报告能够证明评估结果，拍卖页面能够反映实际起拍金额，两者对应后才能核算是否触及底线；评估报告本身不能证明起拍价必须与评估价相等。

如果适用一般民事执行拍卖规则，财产已经评估的，评估价原则上就是第一次拍卖的保留价。但这项一般规则不能直接用来否定网络司法拍卖中的折价起拍。

还要分清几个概念：评估价只是形成处置参考价的一种结果；参考价也可以通过当事人议价、定向询价、网络询价等方式形成；法院再参照参考价确定起拍价。最关键的核验点，不是只比较两个数字，而是确认拍卖方式、参考价来源和拍卖轮次。