过去几个月，悉尼和墨尔本的房市画风突变。

PropTrack最新季度数据显示，过去三个月里，悉尼91%的郊区房价下跌，墨尔本更惨，93%的郊区在跌。部分高端市场的房子，三个月就跌没了30万澳元。

Cotality的数据也印证了这个趋势——悉尼6月房价跌1.2%，比1月峰值已经跌了3.7%；墨尔本跌1.0%，比2022年3月的高点还低4.0%。

而最惨的是高端市场。

金融媒体经济研究根据Cotality和澳洲统计局数据算了一笔账：悉尼房价在3月31日到6月25日期间跌了2.7%，抹去1200亿澳元市值；

墨尔本跌了2.3%，缩水650亿澳元。墨尔本和悉尼前四分之一的住宅，分别比去年高点跌了4.5%和5%。

经济学家们普遍认为，这不是普通的市场波动。

MacroBusiness经济学家Leith van Onselen直接放话：“我们将迎来40年来最大的房产价格调整。”

他特别强调，高端市场会被“狠狠揍一顿”。

为什么高端市场先撑不住？两个原因。

一是负扣税和资本利得税改革。联邦政府5月预算案宣布，2027年7月1日起，二手投资房的负扣税将不能再抵扣工资收入。

同时资本利得税折扣也被削减。这对投资客来说是个不小的打击——目前澳洲私人租赁市场超过一半投资房都在用负扣税策略。

二是不停加息。澳洲联储已经把现金利率推到15年来最高。贷款成本飙升，投资客扛不住了。

REA Group经济学家Anne Flaherty说得很明白：“预算改革在一个本已疲软的市场里从结构上改变了游戏规则。”

有意思的是，澳洲房地产大亨、93岁的Meriton创始人Harry Triguboff却认为问题不在移民。

他说：“没有移民，澳洲就完了。”他警告房价持续下跌会让买家观望、让人失去努力工作的动力。

他甚至把矛头指向了银行——“银行让潜在买家几乎不可能获得贷款”。

公说公有理，婆说婆有理。但数据不会说谎——移民确实在创纪录地涌入，房子确实盖不过来，高端市场确实在跌。

目前全澳住宅价格正以年化约6%的速度下滑。

有经济学家预测，接下来全国房价还可能再跌2%到6%。

至于这波调整会跌多深、持续多久，眼下谁也说不准。

唯一可以确定的是，澳洲楼市正在经历的，绝不仅仅是一次普通的市场起伏。

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