抵押房产“沉睡”7年难变现?法院新招儿盘活,银行回了款,租客安心租

时间倒回2016年，当地商人李某某（化名）因资金周转困难，向银行贷款500万元，并用名下两处房产作抵押。后因经营失败，李某某无力还款，银行将其诉至法院。

2019年底，银行胜诉并申请强制执行。然而，执行过程并不顺利。法院依法查封了这两处房产并启动司法拍卖程序，但因市场环境变化等原因，两次拍卖均宣告流拍。按照传统做法，流拍后往往意味着资产处置陷入停滞。此后数年，一处房产空置落灰，价值不断贬损；另一处虽有人租用，但租金并未用于还债。银行的500万债权迟迟无法兑现，李某某也背着沉重的债务压力，案件成了典型的“骨头案”。

面对僵局，水富法院执行团队没有选择“终本”（终结本次执行程序），而是重新复盘，针对两处房产的不同现状，“量体裁衣”制定了执行方案。

对于其中一处地段较好、具备市场潜力的房产，法院决定“再试一次”。执行法官启动了重新评估程序，根据当前市场行情更新了估价，并通过网络平台全方位展示房产信息，拓宽推介渠道。这一次，精准的定价和充分的曝光吸引了竞买人，房产最终公开竞价成交，拍卖款及时兑付，有效清偿了银行的部分债权。

而对于另一处已有稳定租客的房产，法院则创新采用了“以租抵债”的柔性手段。执行法官依法向承租人送达协助执行通知书，明确该房产的全部租金不再支付给房东李某某，而是直接划转至法院执行专户，专项用于抵扣剩余债务。这一举措既没有腾退承租人、影响其正常经营，又让闲置的资产产生了持续的“造血”功能，将“死资产”变成了偿还债务的“活源头”。

随着拍卖款的到位和租金流的注入，这起沉寂多年的积案终于迎来了实质性突破。银行的不良资产得到了有效化解，被执行人的债务负担也得以减轻，而租客的经营生活未受干扰，实现了法律效果与社会效果的统一。