上海二手房:一对邻居,两种命运
闵行老闵行一个老式小区，同一栋楼，门对门两户人家，今年夏天，走出了完全不一样的结果。住在3楼的陈姐，手里是一套48平的老公房，挂牌总价228万。去年行情低迷的时候，中介告诉她，这套房子最多只能给到200万，还很难找到买家。2026年上半年，上海二手房一共成交14.7万套，创下五年同期新高，300万以内刚需房源，成交占比高达67.5%。进入7月，本是高温淡季，上半月依旧成交11113套，同比上涨30.4%。大部分成交量，都集中在这种低总价、近地铁的小户型上。七月初，陈姐的房子上架仅仅八天，就迎来了12组看房客户。最后买家只谈下来5万块，223万顺利签约，议价空间仅仅2%。中介告诉她，现在这种无硬伤的刚需笋盘，议价空间普遍压缩到3%-5%，好楼层基本没有让步余地。看到成交行情稳住，陈姐同小区的朋友，一口气把三套小户型全部下架，不再挂牌出售。数据显示，上海全网挂牌量较高点下滑19%，减少的房源里，只有三成是真实成交，剩下七成，全是房东主动撤牌惜售。而住在11楼的张先生，和陈姐只隔了几层楼，境遇却天差地别。从今年三月份挂上网，四个多月时间，中介只带了5组客户看房，没有一个人愿意出价。整个上半年，上海500万以上改善房源，成交占比不足两成。置换链条彻底卡住，想换房的人，卖不掉手里的老房子，自然没有资金入手改善盘。张先生从780万，一路降到720万，主动降价60万，看房量依旧寥寥无几。远郊和大面积改善房源，去化周期普遍超过18个月，哪怕大幅让利，接盘者依旧很少。刚需小户型被新上海落户人群、年轻刚需一扫而空，优质房源一房难求。不是房价大涨，也不是楼市崩盘，而是极致的结构性分化。有缺陷、受众窄的房源，就算降价，也很难找到接盘人。这一对邻居的故事，就是2026年上海楼市最直白的缩影。
