准备买卖二手房的朋友一定要存！合同里的违约、定金、违约金90%的人都搞混，纠纷吃亏全是因为不懂规则👇
一、什么是违约责任
签订合同后，任何一方不按约定履行义务，就要承担对应的民事赔偿责任。
二、两种违约形式
1. 实际违约
已经到期却不履行合同、做事不符合约定，守约方可以要求对方履约、赔钱、补救。
2. 预期违约
还没到履约时间，对方明确说不履行，或者用行为表示不卖/不买，你可以提前追责。
三、5种违约承担方式
1. 继续履行
卖家不卖、买家不买，守约方有权要求对方强制完成交易，法院/仲裁机构可强制执行过户、付款。
2. 赔偿损失
一方违约给另一方造成实际开销、差价损失，违约方要全额赔付，赔付上限是你的实际损失。
3. 支付违约金
提前在合同写明违约赔付金额；
- 违约金太少，可申请法院调高；
- 违约金远超实际损失，对方可申请降低；
- 延迟履约付了违约金，依旧要完成合同义务。
4. 定金&定金罚则（重中之重）
1. 定金上限：不能超过房屋总价20%，超出部分不算定金，只算预付款；
2. 赔付规则：
买方违约不想买 → 定金直接归卖方，不退；
卖方违约不卖房 → 双倍返还定金给买方；
3. 生效条件：必须实际转账交付定金，只写合同没给钱，定金条款无效；
4. 定金≠订金
订金只是预付款，任何一方反悔，只需要原数退回，没有双倍罚则；意向金、诚意金、押金同理。
5. 定金和违约金二选一
合同同时写了定金、违约金，发生违约只能选一种索赔，不能同时拿两份钱；选违约金后，依旧可以要求返还已交定金。
6. 定金不足以覆盖损失，可额外索赔
房价大跌/大涨产生巨额差价，定金不够弥补损失，能追加赔偿剩余损失，总额不能超过实际亏损。
5. 采取补救措施
交房房屋有破损、家电瑕疵，守约方可以要求维修、更换、减价、退房。
买房卖房避坑总结
1. 签合同分清「定金」和「订金」，一字之差损失几万；
2. 定金金额控制在总房款20%以内，超出部分不受双倍赔付保护；
3. 同时约定定金+违约金，发生违约只能二选一索赔；
4. 对方提前表态不交易，属于预期违约，不用等到期就能维权；
5. 房屋瑕疵、破损交房，可要求维修或减免房款。
