北京楼市:二手房持续火爆

最新市场数据与运行特征，北京二手房市场呈现持续火爆的核心态势：

一、成交量持续高位运行

‌7月网签量同比稳健增长‌，北京网签数据，

7月31日新房住宅网签154套，7月共3113套，环比6月下降26.65%，同比去年7月上升8.05%。

二手住宅网签791套，7月共13875套，环比6月下降16.50%，同比去年7月上升8.40%。

以下截图来自北京市住建委官网

‌市场韧性源于内生需求释放‌

‌刚需基本盘稳固‌：总价500万元以内房源成交占比近80%，其中200万元以下低总价房源占比达53%（较2025年同期提升4.9个百分点），核心区"老破小"依托成熟配套成为交易主力。

‌以价换量持续生效‌：1-7月二手房价累计下跌4.01%，业主议价空间收窄至7.3%，价格调整到位推动自住需求集中入市。

二、结构性特征强化

‌区域分化显著‌：产业聚集区（海淀永丰、昌平南、亦庄、朝阳东坝）及地铁沿线低总价房源去化迅速；远郊区域仍依赖促销去库存。

‌置换链条激活‌：房价跌幅差推动"卖小买大"升级（如西城73㎡两居808万售出置换朝阳130㎡三居840万），改善需求逐步释放。

三、短期趋势预判

‌8月延续温和复苏‌：政策宽松（非京籍购房门槛降低、房贷首付最低15%）叠加房价企稳，预计成交量保持在1.3万-1.5万套合理高位，同比维持正增长。

‌风险点犹存‌：新房与二手房价格博弈加剧（尤其五环外），高温天气或短暂抑制看房节奏，远郊区域仍存回调压力。

四，价格方面

整体仍处于深度筑底阶段‌

当前楼市大环境是L型筑底，政策明确坚持“房住不炒”，不搞大水漫灌、不重启大规模刺激，不会出现过去普涨的行情，房价缺乏全面大幅上涨的基础。

供需端仍有调整空间‌

7月出现量缩价涨的现象，本质是高端改善项目集中入市拉高了整体均价，刚需类普通新房仍以价换量为主，远郊区域的库存去化压力依然较大，难以支撑全域房价上行。

二手房市场‌：整体价格将以稳为主，小幅波动，核心区配套成熟的稀缺房源价格会率先企稳甚至微涨，远郊和老破小类房源价格仍存在小幅回调空间。

‌新房市场‌：整体均价受高端项目拉动可能保持高位，但刚需类普通新盘仍会通过优惠促销加快去化，不同区域、不同定位的楼盘价格走势差异会进一步拉大。

‌总结‌：当前北京新房，二手房市场处于"量稳价调"新阶段，刚需支撑的交易活跃度有望延续，但区域分化与产品分层将进一步深化，市场复苏动能正从政策驱动转向内生需求主导。