看房跌破万人、均价再探1.21万!海口二手房7月继续“磨底”

6月跌破此前的价格平台后，7月的海口二手房市场，并没有马上止跌企稳。

根据贝壳app数据，7月海口二手房成交548套，环比下降6.5%；成交均价降至1.21万元/㎡，环比再跌1.6%；看房人数则降至9634人，环比减少10.3%。

与此同时，新增挂牌房源不降反升，达到4092套。

简单来说就是：买房的人还在减少，卖房的人并没有明显退场，市场仍在继续磨底。

下面，我们依旧用几组数据，把7月海口二手房市场看个明白。

7月海口二手房成交548套，较6月的586套减少38套，环比下降约6.5%。

单看降幅，并不算特别剧烈。

但把时间线拉长，就能看出市场热度正在持续退潮：

2026年2月，受春节因素影响，成交量降至349套；3月迅速反弹至994套，创下阶段高点；此后4月829套、5月787套、6月586套、7月548套，已经连续四个月逐级回落。

也就是说，3月集中释放的一波需求，正在被市场慢慢消化。进入7月后，成交仍在下滑，只是下降速度较6月有所放缓。

不过，市场也并非全面失速。

2025年7月，海口二手房成交532套，今年7月的548套仍高出约3%。从今年前7个月来看，累计成交约4824套，较去年同期的3796套增长约27%。

这说明，虽然“小阳春”之后的月度热度持续回落，但今年以来的市场基本盘，依然好于去年同期。

简单总结：短期成交继续降温，但尚未跌破去年同期；当前更像是前期需求集中释放后的持续消化，而不是成交突然失速。

海口二手房月度成交量对比

比成交量更值得关注的，是价格。

7月海口二手房成交均价为1.21万元/㎡，较6月的1.23万元/㎡下降约1.6%。

回看今年以来的价格走势：

1月为1.26万元/㎡，2月为1.22万元/㎡，3月回升至1.28万元/㎡；此后4月、5月均为1.27万元/㎡，6月降至1.23万元/㎡，7月进一步降至1.21万元/㎡。

也就是说，3月至5月短暂横盘后，海口二手房价格已经连续两个月下探。

1.21万元/㎡，也是2024年3月以来最低水平。

若与2025年7月的1.37万元/㎡相比，一年时间下降约11.7%；与2024年4月1.71万元/㎡的阶段高位相比，累计回落幅度接近三成。

更值得注意的是，7月成交量同比仍增长约3%，但均价同比下跌接近12%。

这意味着市场仍在通过价格调整换取成交，“以价换量”依然是目前海口二手房市场最核心的成交逻辑。

对购房者来说，市场价格已经处在相对低位，议价空间也比过去更充足；但对业主来说，过去几个月所谓的“企稳”，目前看更像阶段性横盘，而不是趋势反转。

一句话总结：价格还没有真正站稳，海口二手房仍处于低位盘整、反复探底的阶段。

海口二手房月度成交均价变化

7月海口二手房看房人数为9634人，较6月的10742人减少1108人，环比下降约10.3%。

这是今年继2月之后，看房人数再次跌破1万人。

从近期走势来看，3月看房人数达到16812人的高峰，之后4月为13903人、5月为13599人、6月降至10742人，7月进一步降至9634人。

看房人数通常是成交量的先行指标。

从3月到7月，看房人数和成交量同步回落，说明市场的客户池确实正在收缩。买房人到店、咨询和实地看房的积极性，都不如前几个月。

不过，用“看房人数÷成交套数”来看，7月也有一个相对积极的细节。

3月约17人看房促成一套成交；5月同样约17人；6月约18.3人；7月则约为17.6人。

换句话说，7月虽然看房的人更少了，但留下来的客户，成交意愿并没有进一步变差，成交效率反而比6月略有改善。

这就像一家门店，进店人数减少了，但真正进店的客户目的更加明确。

因此，7月市场最大的问题，不是购房者看完房后完全不愿意出手，而是进入市场看房的人本身变少了。

同比来看，2025年7月看房人数为11137人，今年7月减少约13.5%。

一句话总结：客流明显收缩，但有效需求仍在；市场缺的不是完全没有购买力，而是足够多、足够有信心的买房人。

海口二手房月度看房人数变化

与成交和看房人数下降不同，7月海口二手房新增挂牌房源达到4092套，较6月的4040套小幅增长约1.3%。

今年2月，新增挂牌受春节影响降至1751套；3月迅速增加至4846套，随后4月4281套、5月4082套、6月4040套、7月4092套。

过去四个月，海口新增挂牌基本稳定在4000套左右。

这说明，虽然市场成交在降温，但业主挂牌出售的意愿并没有明显减弱。没有出现大规模恐慌抛售，但也没有大量业主因为价格较低而选择撤牌观望。

同比来看，2025年7月新增挂牌为3470套，今年7月增长约17.9%。

换一个更直观的角度看，7月新增挂牌数量约为成交量的7.5倍，6月约为6.9倍。

这并不等同于库存净增加，因为当月挂牌和成交并非完全对应同一批房源，但至少说明：供应端的活跃程度明显强于成交端，房源之间的竞争正在加大。

对于购房者来说，可选择的房源仍然充足，议价主动权进一步增强。

对卖房者而言，“先挂一个高价试试看”的策略，成功率可能越来越低。房源想从大量挂牌中脱颖而出，最终仍要依靠价格、装修、楼层、户型和小区品质。

海口二手房月度新增挂牌房源变化

再来看7月海口各区域二手房销量排行榜。

成交量第一梯队

海甸岛以82套成交继续排名第一，但成交量环比下降12.8%，成交均价为1.07万元/㎡，环比下跌6.7%。

过去一年，海甸岛二手房成交均价累计下跌约19.8%，在主要成交片区中跌幅较为明显。

作为海口二手房成交最活跃的区域，海甸岛拥有较大的房源基数和购房需求。但从7月数据看，即便价格继续下调，成交量仍在下降，说明片区内房源竞争相当激烈。

江东以50套排名第二，成交量与6月持平，成交均价为1.27万元/㎡，环比下跌6.9%。

值得注意的是，江东近一年成交均价仍上涨约2.4%，在大部分片区价格下跌的背景下，长期表现相对坚挺。不过，7月价格明显回调，也说明江东并非完全不受市场降温影响。

远大以47套排名第三，成交量环比下降27.7%，但成交均价环比上涨1.9%，达到1.21万元/㎡。

滨江成交43套，环比增长4.9%；椰海大道成交36套，环比大增56.5%。前五大片区合计成交258套，占全市成交量约47%，市场成交仍明显集中在少数主力区域。

逆势增长的区域

在全市成交量继续下降的背景下，部分片区成交出现环比增长。

其中，万达成交25套，环比增长78.6%；椰海大道成交36套，增长56.5%；丘海大道成交8套，增长33.3%；解放西成交15套，增长25%；龙华区成交29套，增长20.8%。

不过，除椰海大道和龙华区外，部分片区成交基数较低，单月增加几套，就可能形成较大的百分比波动。

因此，这些涨幅更多反映局部房源集中成交，暂时还不能简单理解为片区行情全面回暖。

价格分化依旧明显

7月成交均价最高的仍是紫园片区，达到2.10万元/㎡，成交26套，继续稳居海口二手房价格第一梯队。

其次是国兴，均价1.43万元/㎡；新埠岛为1.36万元/㎡；海口湾和永万路均为1.31万元/㎡。

低价片区方面，西海岸南片区成交均价为0.79万元/㎡，白龙为0.86万元/㎡，国贸为0.95万元/㎡，海口宜欣城为0.97万元/㎡。

和平南7月均价仅为0.33万元/㎡，但当月只成交2套，样本量过小，容易受到个别特殊房源影响，并不适合作为整个片区的价格参照。

从近一年价格变化来看，剔除样本量极小的和平南后，海甸岛下跌19.8%、白龙下跌18.5%、西海岸南片区下跌17.6%，跌幅相对靠前。

而解放西上涨9.9%、观澜湖上涨7.6%、丘海大道上涨4.7%、江东上涨2.4%，成为少数近一年价格保持上涨的区域。

但其中不少片区成交量较少，价格容易受到房龄、产品类型和个别高低价房源影响，仍需结合具体小区判断。

把7月的几组数据串起来看，海口二手房市场释放出了三个比较清晰的信号。

第一，市场热度仍在下降，但成交基本盘没有消失。

7月成交548套，连续四个月回落，看房人数也跌破万人。不过，成交量仍略高于去年同期，今年前7个月累计成交也明显好于去年。

市场不是没有需求，而是“小阳春”过后，需求重新回到了缓慢释放的状态。

第二，价格仍在探底，买方拥有更强主动权。

成交均价降至1.21万元/㎡，创下本轮统计期新低。成交同比增加、价格同比下降，说明“以价换量”仍是市场主线。

短期内，价格快速反弹的条件尚不充分。

第三，供应保持高位，房源竞争会更加激烈。

看房人数和成交量都在下降，但新增挂牌仍维持在4000套以上。对买家来说，这是选房和议价的窗口；对卖家来说，则意味着定价必须更贴近真实成交。

对购房者而言，当前市场房源多、选择多、议价空间大，但也不能只看单价便宜。地段、房龄、物业、户型、楼层和未来流通性，仍然比短期几百元的价格波动更加重要。

对卖房者而言，市场没有出现恐慌性下跌，但房价也没有明确反弹。参考小区挂牌价不如参考近期真实成交价，合理定价、及时调整、把握有效客户，依旧是顺利成交的关键。

海口二手房的“磨底”还没有结束。

但随着价格持续调整，真正具备居住价值、配套优势和合理价格的房源，也正在逐渐显现出性价比。

海南楼市将继续为大家跟踪海口二手房的一手数据，下个月我们再见。

注：以上数据来自贝壳app，仅供市场趋势参考，具体成交情况以实际为准。