北京楼市:二手房平稳上升

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

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根据最新市场数据，北京二手房市场呈现以下核心走势特征：

一、成交量走势：韧性凸显，稳中有升

‌整体规模创新高‌

2026年1-7月累计成交10.7万套，同比增长6%，创近五年同期新高（可信来源：住建委数据、中指研究院）。

7月单月网签量14037套，环比受高温淡季影响下降15.5%，但同比仍增长9.8%，维持"合理高位"运行。

8月5日新房住宅网签92套，8月共356套，环比7月同期下降33.80%，同比去年8月上升11.00%。

二手住宅网签532套，8月共1709套，环比7月上升22.70%，同比去年8月上升8.33%。

以下截图来自北京市住建委官网

‌需求结构特征‌

‌刚需主导‌：200万元以下房源成交占比达53%（上半年），300万元以下占比75%；70㎡以下小户型占37%（可信来源：链家、中指研究院）。

‌改善需求边际修复‌：5月起500万元以上房源占比提升，"卖旧买新"连环单占比从30%升至40%（例：西城73㎡两居置换朝阳130㎡三居，价差仅32万元）。

‌活跃度支撑因素‌

低总价"老破小"成压舱石，中心城区（东城、西城、海淀等）成交占比提升。

带看量持续高位，7月链家等机构带看量环比增长，买卖双方谈判意愿增强。

二、价格走势：分化加剧，整体承压

‌整体下行但跌幅收窄‌

2026年1-7月二手房价累计跌4.01%，8月均价54431元/㎡，环比降0.61%（房天下数据）。

环比跌幅较2025年下半年明显收窄，同比仍下跌约5.5%（统计局数据）。

‌区域与户型分化显著‌

‌核心区抗跌‌：西城（120248元/㎡）、东城（85951元/㎡）价格企稳，部分房源环比微涨0.1%-0.3%。

‌远郊承压‌：怀柔、密云等无地铁商圈价格持续下行，老旧房源年贬值率超10%。

‌户型差异‌：144㎡以上大户型环比涨0.5%，90㎡以下小户型价格持平或微降。

‌市场预期修复信号‌

议价空间收窄至7.3%（6月数据），业主报价与买家心理价差缩小。

挂牌量较前期高点下降约20%，新增房源趋稳，供需关系逐步平衡。

三、后市展望

‌成交量‌：低总价房源支撑下，年内有望保持月均1.3-1.5万套活跃度。

‌价格‌：核心区及优质学区房企稳，非核心区仍存下行压力，全面止跌依赖改善需求释放。

‌风险点‌：远郊房源流动性风险突出，部分"老破小"或面临长期贬值。

‌总结‌：北京二手房市场"量升价稳"态势延续，刚需托底与改善萌芽形成双支撑，但区域分化仍是核心矛盾。购房者需重点关注核心区低总价房源及置换链机会，规避远郊无配套资产。