就在今天，住建局发布了7月份二手房网签情况。
根据官网释放的数据显示：7月份，全市存量房（二手房）网签备案面积101.15万㎡；其中，住宅网签备案8678套，面积90.16万㎡。
也就是说，进入7月之后，西安二手房成交量出现了回落。
经统计，今年1-7月西安二手住宅累计网签成交64630套，前7个月月均网签量约9233套。
虽然7月份住宅成交8678套，较6月份减少1032套，环比下降10.63%，但整体成交规模依然保持在近年来相对较高水平。
成交面积为90.16万㎡，较6月份减少9.53万㎡，环比下降9.56%。
全市存量房网签备案面积101.15万㎡，较上月减少4.37万㎡，环比下降4.14%，市场热度相比上个月有所放缓。
如果结合近几年成交规律来看，这样的变化其实并不意外。
每年3月至5月，都是西安二手房成交最活跃的阶段，一方面受到传统楼市旺季影响，另一方面也与学区入学需求密切相关。
随着今年学区划分全部落地，相关需求基本释放完成，进入暑期之后，市场开始回归常态。
因此，7月份成交跌回9000套以内，更像是季节性调整，并不能简单理解为市场突然转冷。
实际上，今年前7个月累计成交已经达到64630套，依然明显高于过去几年的同期水平，说明市场交易活跃度仍然具有一定支撑。
据中指研究院统计，近期西安二手房价格仍然保持调整态势，挂牌房源数量依旧处于高位，以价换量仍然是市场成交的主要方式。
对于很多房东来说，只要价格足够合理，成交依然存在；如果挂牌价格明显高于市场预期，成交周期往往都会被进一步拉长。
目前来看，价格调整仍然没有结束，成交量下降，并没有改变市场供给仍然偏大的现状。
挂牌房源持续保持高位，也意味着购房者拥有更多选择空间，不少购房者现在已经越来越理性。
同样一套预算，往往会同时比较多个小区、多套房源，除了价格之外，也会重点关注物业、停车、房龄、户型以及未来流动性。
因此，目前真正成交较快的，大多还是价格合理、位置成熟、产品竞争力较强的小区。
挂牌价格虚高的房源，即使不断调价，也很难快速成交。
另外大家最关心的，还是二手房价格还有没有见底？
事实上，目前除了一些优质学区和核心板块的次新房之外，大部分普通房源依旧面临较大的议价压力。
很多买家看房之后，议价几万元已经十分普遍，一些挂牌时间较长的房源，总价下调十万元以上也并不少见。
与此同时，目前市场挂牌规模依然较大。
虽然挂牌数量中存在重复挂牌、试探挂牌等情况，实际数量会有所折扣，但库存压力仍然存在。
库存没有明显下降，价格自然很难形成持续上涨动力。
不过，也需要看到另外一面。
虽然7月份成交出现回落，但8678套依然属于近年来相对不错的成交水平。
相比前几年市场低迷时期，如今成交活跃度已经有了明显改善，只是这种改善更多体现在成交，而不是价格。
对于当前市场来说，成交和价格已经出现了不同步。
成交能够保持一定规模，说明购房需求依然存在；价格继续调整，则反映出供给仍然充足，市场主动权依旧掌握在购房者手中。
总体来看，7月份西安二手房市场进入了传统淡季，成交热度相比6月份有所下降，但整体交易规模依然保持在较高水平。
短期来看，二手房市场大概率仍将围绕”以价换量”运行，高库存格局没有发生根本改变，价格调整也仍将持续一段时间。
对购房者来说，现在依旧是一个可以慢慢挑、慢慢比、慢慢谈的阶段。
对房东来说，如果确实有出售计划，及时结合市场变化调整挂牌预期，仍然比等待市场反转更加现实。
