北京二手房稳步增长

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

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北京新房及二手房成交量呈现稳定上升态势，具体表现为以下特征：

一、二手房市场：量创新高，刚需主导

‌成交规模突破历史峰值‌

2026年1-7月累计成交二手房 ‌10.7万套‌，同比增长6%，创近五年同期新高。

7月单月网签 ‌14,037套‌，虽受高温淡季影响环比下降15.5%，但同比仍增长9.8%，为近五年7月次高（仅次于2024年7月）。

8月成交网签量：

7日新房住宅网签95套，8月共527套，环比7月同期下降28.70%，同比去年8月上升7.00%。

二手住宅网签562套，8月共2818套，环比7月上升17.50%，同比去年8月上升8.80%。

以下截图来自北京市住建委官网

‌刚需支撑成交结构‌

低总价房源占比过半：上半年 ‌200万元以下二手房成交占比53%‌，较2025年提升4.9个百分点。

区域分化显著：五环外成交量占比近70%，通州、大兴等近郊刚需盘活跃；核心区学区房及地铁次新房去化加快。

二、新房市场：温和增长，区域集中

‌上半年成交平稳上行‌

2026年上半年商品住宅（不含保障房）成交约 ‌18,516套‌，同比增长1.4%；成交面积228.8万㎡，同比微增0.7%。

‌主力区域贡献突出‌

昌平、通州、丰台为成交主力，其中昌平区单月新房成交占比居前。

三、量价关系：成交回暖未带动普涨

‌价格仍处筑底阶段‌

二手房价格同比下跌趋势延续（6月同比跌8.75%），但核心区优质房源价格趋稳，业主议价空间收窄至7.3%。

新房价格波动有限，部分改善项目因品质提升吸引置换需求。

‌供需矛盾缓解‌

二手房挂牌量较前期高点下降约18.5%（6月末挂牌量12.1万套），新增供给趋缓，市场进入温和修复通道。

四、政策与市场动能

‌内生需求释放‌：低总价房源持续消化刚需积压需求，“卖旧买新”置换链条逐步畅通（连环单占比从30%升至40%）。

‌新政注入新动力‌：8月8日公积金新政（夫妻首套最高贷340万元）、限购松绑（非京籍五环内社保1年）进一步降低购房门槛，预计加速刚需及改善客群入市。

趋势展望

短期内市场延续 ‌“量增价稳”‌ 格局：

‌二手房‌：低总价房源支撑成交活跃度，但远郊非优质房源价格承压；

‌新房‌：核心区改善盘受益于置换需求释放，郊区去化依赖价格让利。

政策托底与经济修复仍是市场全面企稳的关键变量，当前复苏动能仍集中于刚需基本面。

价格与成交背离收窄，二手住宅价格连续5个月环比微涨，价格筑底信号显现‌

‌市场预期修复‌

购房者对房价继续深跌的担忧减弱，核心区部分优质房源价格企稳，支撑市场信心温和回升。

‌总结‌：北京新房二手房成交量在刚需支撑和政策利好下保持上升通道，但增长动能仍集中于低总价房源，市场呈现“量增价稳”的分化格局。后续需关注改善性需求能否接续释放及新政对成交的持续性拉动。