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金融借款合同纠纷拿到胜诉判决进入执行，被执行人名下的房产往往是最主要的责任财产。从查封到拍卖回款，中间要经过询价评估、公告展示、竞价、流拍再拍、腾退过户、参与分配等一长串环节，顺利的案件六个月左右走完，卡在腾退或分配环节的案件拖上一两年也不少见。对债权人来说，这条流程不只是“等法院办”——参考价异议、处置权移送、以物抵债的选择，都有明确的行使窗口，错过了就只能接受结果。

房产拍卖的规则分散在一部法律、几部司法解释和两份新近的规范性文件里：

基本依据：《民事诉讼法》（2023年修正）第二百四十四条（查封、扣押、冻结、拍卖、变卖的概括授权）、第二百四十七条（被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封的财产）。

程序主干：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正，以下称拍卖变卖规定）、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号，以下称网拍规定）。需要注意的是，两者在流拍处理上并不一致：传统拍卖下不动产可以进行第三次拍卖，而网拍规定第二十六条只安排了两次拍卖，再次流拍的即可在同一平台变卖。房产处置目前基本都走网络拍卖，实际适用的是后一套节奏。

定价规则：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号，以下称参考价规定）。

专项规则：《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18号，竞买人限购）；最高人民法院2022年5月《关于进一步规范网络司法拍卖房产有关问题的通知》（税费、腾退、财产调查）；《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》（法〔2024〕238号，2024年10月发布）。

配套规则：《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释〔2016〕6号，处置权移送）；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条（唯一住房）。

查封是起点，但查封不等于处置。执行法院作出查封裁定并向不动产登记机构送达协助执行通知书后，房产进入控制状态；查封不动产的期限不超过三年，届满前可以续封。多家法院查封同一房产的，后来者只能轮候查封，处置权原则上归首先查封法院。

关于商请移送规则：依法释〔2016〕6号批复，已进入执行程序的债权对查封房产享有顺位在先的抵押权等优先债权，自首封之日起超过六十日，首封法院尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以商请将该房产移送执行。首封法院应当在收到商请移送执行函之日起十五日内出具移送执行函。首封债权是普通债权、首封法院又缺乏处置动力的案件里，这是抵押权人拿回处置主导权的法定通道。

唯一住房不是禁区。依执行异议复议规定第二十条，被执行人以“生活所必需的居住房屋”提出异议的，三种情形下法院不予支持：对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持基本生活的住房；执行依据生效后被执行人转让其他房产逃债；申请执行人按当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从变价款中扣除五至八年租金。第三种情形是申请执行人可以主动创设的——用变价款中一块确定的租金成本，换整套房产的变现。

定价从参考价开始。依参考价规定，法院对需要拍卖的财产应当在查封后三十日内启动确定参考价的程序，方式按顺位适用：当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估。房产通常不具备计税基准价定向询价的条件，实践中多通过司法网络询价平台询价或委托评估。询价报告、评估报告送达后，当事人认为存在财产基本信息错误、超出或遗漏财产范围、机构无资质、严重违反程序情形的，可以在收到报告之日起五日内提出书面异议（参考价规定第二十二条）；对评估依据、方法、结果有异议的，法院交评估机构书面说明，仍有异议的提交行业协会组织专业技术复核（第二十三条）。这个五日窗口是债权人对定价环节唯一的正式发言机会，参考价直接决定起拍价的地板，不应默认放过。

起拍价与保证金。网络司法拍卖应当确定保留价，保留价即起拍价；起拍价由法院参照评估价确定，不得低于评估价或者市价的百分之七十（网拍规定第十条）。保证金由法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定（第十七条）。

公告与展示。拍卖不动产的，应当在拍卖三十日前公告（网拍规定第十二条）；法院还应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场（拍卖变卖规定第十一条）。共有人、承租人等优先购买权人可以参与竞买，有最高应价时表示以该价买受的，拍归优先购买权人（拍卖变卖规定第十三条）。

公告和展示环节近年的监管重点是信息披露。法〔2024〕238号指导意见明确：执行法院不得以“现状拍卖”为由免除调查职责，对房产应当调查权属关系、占有使用情况、户型、交易税目税率、已知瑕疵等信息；拍卖公告应当公示占有使用情况，不得使用“占有不明”“他人占用”等表述。对“带租赁权”“带居住权”处置的主张，案外人所提事实有悖日常生活经验和交易习惯的，不予支持——虚假长租约压价的老问题，规则层面已经给出了从严审查的口径，债权人发现可疑租赁的应当及时向执行法院提出。

竞买资格：限购进了司法拍卖。依法释〔2021〕18号，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，法院不予准许；拍卖公告应当载明竞买人须具备购房资格及相应法律后果；成交后、出具成交裁定书前，法院还要审核买受人从参拍到出裁定时持续具备购房资格的证明材料，不符合条件的不予出具成交裁定。竞买人范围收窄会影响竞价热度，处于限购城市的房产，定价时应当把这一因素考虑进去。

成交与悔拍。成交后买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交入法院指定账户（网拍规定第二十五条）。买受人悔拍的，保证金不予退还，依次用于支付拍卖费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案债务（第二十四条）；重新拍卖价款低于原价款造成的差价由原买受人补足，实践中数十万元保证金被没收再倒贴差价的案例并不罕见。

一拍流拍的，法院应当在三十日内在同一平台再次拍卖，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十（网拍规定第二十六条）。按下限走两轮，二拍起拍价最低可以到评估价的百分之五十六——这是债权人在评估异议环节较真的另一个理由。

二拍仍流拍的，依网拍规定第二十六条可以在同一平台变卖，实务中一般以第二次拍卖的起拍价作为变卖价，公示期六十日，有人以变卖价出价即成交。法〔2024〕238号指导意见在这一环节新增了一个选项：第二次流拍后，被执行人主张以明显高于流拍价的价格自行处置的，经审查可以准许，期限一般不超过六十日——对债权人而言，这可能带来更高的清偿，但要注意监督款项直接进入法院账户。

每次流拍后，申请执行人和其他执行债权人都面临一次选择：申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受房产抵债的，法院应当将房产交其抵债（拍卖变卖规定第十六条）。一拍流拍即抵债，价格最高；等到二拍、变卖再抵债，价格降下来了，但中间多了几个月的不确定性。银行接受房产抵债前要算清两笔账：一是抵债环节和后续持有、再处置的税费成本；二是《商业银行法》第四十二条对因行使抵押权取得的不动产自取得之日起二年内予以处分的要求——抵债不是回收的终点，只是把变现难题从执行程序接到了自己手上。

变卖仍不成、各债权人又都不接受抵债的，法院解除查封，将房产退还被执行人。债权并未消灭，发现条件变化后可以再次申请处置。

税费各自承担。因拍卖形成的税费应当依照法律、行政法规由相应主体承担（网拍规定第三十条）。2022年5月最高法通知进一步明确，禁止在拍卖公告中载明“当次交易税费由买受人概括承担”或类似内容。被执行人一方的土地增值税、个人所得税等在房产过户环节往往数额可观，实践中通常从拍卖价款中扣缴，这直接影响可供分配的净额——债权人测算回收率时应当把这块提前扣出来。

腾退由法院负责。2022年通知和2024年指导意见反复强调：执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”，占用人拒不迁出的，依法强制腾退。拍卖成交或抵债裁定送达后，房产所有权转移（拍卖变卖规定第二十六条）；法院应当于裁定送达后十五日内移交财产（第二十七条）。买受人凭成交裁定书和协助执行通知书即可单方办理过户登记，不需要被执行人配合；户口迁出目前仍缺乏强制手段，是常见的遗留问题，但不影响物权变动。

价款分配。拍卖价款到账后，扣除执行费用和依法由被执行人承担的税费，抵押权人等担保物权人就该房产变价款优先受偿；余款清偿普通债权。被执行人是自然人或其他组织的，其他已取得执行依据的普通债权人可以申请参与分配；被执行人是企业法人、财产不足以清偿全部债务的，普通债权原则上按查封先后受偿，符合条件的可以移送破产审查。首封债权尚未经生效法律文书确认的，移送处置的法院分配时应当按其顺位预留份额。

参与分配的时间窗口值得单独一提。依民诉法解释，参与分配申请应当在被执行人的财产执行终结前提出；最高人民法院执行局在《执行工作指导》所载法官会议纪要中明确，房产已拍卖并过户，但案款尚未发放的，案款仍属被执行人的财产，执行尚未终结，其他债权人此时申请参与分配不属于逾期。这对债权人是双向的提示：作为申请执行人，成交裁定不是终点，案款发放前随时可能有另案债权人进场摊薄份额，应当推动法院尽快作出分配方案；作为另案债权人，房产过户不等于错过，案款发放前提出申请仍然来得及。

REFERENCE

主要参考法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第二百四十四条、第二百四十七条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第十一条、第十三条、第十六条、第二十六条、第二十七条；《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第十条、第十二条、第十七条、第二十四条至第二十六条、第三十条；《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）；《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18号）；《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释〔2016〕6号）；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条；最高人民法院《关于进一步规范网络司法拍卖房产有关问题的通知》（2022年5月）；《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》（法〔2024〕238号）；《中华人民共和国商业银行法》第四十二条。

主要参考案例：人民法院案例库入库案例《某财产保险股份有限公司与任某明保证保险合同纠纷执行实施案》（兰州铁路运输法院（2023）甘7101执812号，入库编号2024-17-6-100-003，优先债权执行法院商请首封法院协调处置）；最高人民法院（2022）最高法民再59号民事判决（网络司法拍卖税费承担，超出买受人预见的税费原则上由法定纳税义务人承担）。

主要参考资料：最高人民法院执行局编《执行工作指导》法官会议纪要（房产拍卖过户后、案款发放前的参与分配申请，转引自微信公众号“九稳讲堂”2024年2月3日文）；上海致格律师事务所《网络司法拍卖实操指南》；中伦律师事务所《简析网络司法拍卖程序及竞买、收购拍卖财产的相关法律风险》；文康律师事务所《司法拍卖中的税费承担问题探析》；天同律师事务所《司法拍卖中“包税条款”效力问题研究》。