契税、增值税、个税怎么算，什么情况能免税？今天一次性讲清楚
很多粉丝问：“买二手房到底要交多少税？首套和二套差多少？什么情况能免税？”
今天把契税、增值税、个人所得税三大税种的2026年最新标准和满二、满五唯一的区别，一次性讲清楚。
🔴 一、契税：买方必交，看套数和面积
契税是买方最大的税费支出，与你在广州的住房套数和房屋面积直接挂钩。
2026年最新契税标准（自2024年12月1日起执行）：
关键变化：从2024年12月起，享受1%低税率优惠的面积标准从90平方米提高到140平方米。这意味着首套和二套，只要面积不超过140㎡，契税统一按1%交。此前二套房无论面积大小都按3%征收。
举个例子：购买首套100㎡、总价400万的二手房，契税 = 400万 × 1% = 4万元。如果是二套同样面积，新政前契税为12万（3%），新政后只需4万（1%），省了8万。
🟡 二、增值税：卖方承担，满2年即免
增值税是2026年变化最大的税种。根据最新政策，个人将购买不足2年的住房对外销售，按3% 的征收率全额缴纳增值税；满2年（含）则免征。
两大关键变化：
1. 取消“豪宅税” ：2024年12月1日起，广州取消普通住宅和非普通住宅标准，144㎡以上住宅证满2年同样免征增值税。此前144㎡以上非普通住宅即使满2年也需缴纳5.3%的增值税。
2. 税率下调：不满2年的住房，增值税率从5%降至3%。
举个例子：一套不满2年、售价300万的房子，增值税从15万（5%）降至9万（3%），直接省6万。
持有年限怎么算？ 以契税完税凭证或不动产权证登记日期为准，哪个早按哪个算。
🟢 三、个人所得税：满五唯一才能免
个税的核心看“满五唯一”——持有满5年且是广东省内家庭唯一住房。
不满足“满五唯一”时：
· 核定征收：按转让收入的1% 缴纳
· 核实征收：按（转让收入 - 房屋原值 - 合理费用）× 20% 缴纳
“满五唯一”怎么认定？
· “满五”：持有满5年（以契税完税证或房产证为准，哪个早按哪个算）
· “唯一”：家庭（配偶+未成年子女）在广东省内唯一住房。夫妻名下有多套房产的，即使出售其中一套，也不符合“满五唯一”免税条件
🟣 四、一张表看懂：哪种房子最省税？
以首套购房、总价300万为例：
结论：“满五唯一”是二手房的税费最优解——卖方增值税和个税全免，买方只需交契税。
🔵 五、实操建议
1. 优先选“满五唯一”房源——300万的房子，满五唯一比不满2年省12万税费。
2. 算清“满二”“满五”时间——看契税完税证和房产证，哪个早按哪个算。
3. 费用承担要书面确认——税费法定由买卖双方各自承担，但广州卖家多要求“实收”。签约前务必书面确认所有税费由谁出。
写在最后
2026年广州二手房税费，记住三句话：
1. 契税看套数和面积——首套/二套≤140㎡统一1%，三套3%
2. 增值税看年限——满2年全免，不满2年交3%（2024年12月起取消“豪宅税”）
3. 个税看“满五唯一”——满5年+广东唯一住房全免，否则交1%或差额20%
买房时优先找“满五唯一”的房源，税费最低。次选“满二”的房源，至少增值税能省掉。
