降！降！降！二手房几乎要降得麻木了，但风向却悄悄起了变化。

7月，一组罕见的数据打破了杭州楼市5年多来的惯性：二手房月度成交量首次超过新增挂牌量。持续攀升的库存终于有望掉头向下——全市纯二手住宅挂牌量稳定在18万套左右，告别了房源无限新增的「恐慌期」。

然而，这轮变化究竟是市场止跌企稳的起点，还是下行通道中的一次短暂喘息？答案藏在数据深处。

01

四大利好信号：

二手房不再一泻千里

为什么说风向变了，因为近期的二手房市场出现了四大利好信号：

信号一：成交量稳在7000套以上。

7-8月历来是楼市的低点，但7月杭州市区二手房成交7107套，与去年同期的7163套基本持平，超过了2025年8-12月月度成交量，市场成交量并未进一步崩塌。

信号二：新增挂牌量断崖式下降。

这是本轮最关键的转折，7月月度新增挂牌量仅约5941套，较6月的7266套锐减18%，创近两年低点。

近五年来，杭州二手房月度成交量首次高于新增挂牌量，意味着杭州二手房的供求量终于回正了。

区域层面，萧山、余杭、钱塘三区库存率先实现负增长，其他区域库存增幅也大幅收窄。

信号三：新房交付量锐减，供应端收缩。

今年杭州预计交付量6.6万套，较2023年的15.5万套锐减近六成。

为什么关注这个指标，因为25-26年交付的新房依然是杭州投资活跃期2022-2023年买的，仍有比例不低的投资客，在新房交付后，他们成为二手房房价的「镰刀」，也是次新二手房价格不断下探的「主导人」。

而新房交付量减少，会直接影响二手房挂牌量的减少，从根源压制了二手房供应。

信号四：高端市场局部回暖。

7月，800万-1000万元房源成交占比由0.8%提升至1.0%，1000万元以上由1.8%提升至1.9%。亚运村桂冠东方成交13套，单价较历史高点明显回落后改善需求重新入场。部分房东开始试探性涨价，7月累计超1000套房源上调挂牌价。

这些信号叠加，让人新生希望：二手房在房价下跌了5年之后，是不是可以止跌企稳了呢？

事情远非如此简单，点状的利好拉不动面状的「颓势」。

02

四个隐忧：

困难重重

杭州的二手房市场依然存在四大隐患，就像四座大山。

隐忧一：成交结构严重「翘脚」，刚需独大难撑大盘。

7月总价200万元以内房源成交占比高达55.9%，400万元以下刚需及刚改合计占比达87.2%——市场对价格极度敏感，绝大多数成交仍集中在「价格到位」的低价房源上。

与之对比，500万-800万元改善主力成交占比由5.5%降至4.9%，成为回落最明显的一档。

所谓「回暖」，更多集中在总价1000万以上的塔尖豪宅，这部分市场容量极为有限，对大盘拉动微乎其微。

隐忧二：以价换量继续，低价才能撬动成交

除了豪宅、稀缺大户型等小众品类，二手房市场绝大多数房源都在降价，以价换量，如果没有换到位，就成交不了。

紫璋台80%房源成交均价稳定在2.5万-2.6万元/㎡，亚运村桂冠东方折合单价约5.5万-6.5万元/㎡，均较历史高点明显回调——每一套成交的背后，都是价格做出了让步。

隐忧三：当前的库存下降，更多是业主不想贱卖

如果房价反弹，这些「暂缓挂牌」的房源随时可能重新涌出，对市场形成新一轮冲击。

隐忧四：产品力出众的新房对二手房根本性的碾压

进入7月，一部分单价在3-4万的新盘也开始走性价比路线，例如2字头的沐青云，4万出头的鸣奥府等，他们吸引了更多买房人的眼光，二手房的蛋糕同步缩窄。

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是否止跌企稳：

三个观察节点

二手房能否真正止跌企稳？有三个观察节点：

1，中端改善市场（400万-800万元）成交占比止跌回升——这是置换链条能否打通的关键；

2，涨价房源出现真实成交，而非停留在挂牌端的试探；

3，连续至少一年成交量高于新增挂牌量，且月度成交量在8000套以上。

杭州二手房确实站在微妙的节点上：库存拐点已现，高端市场出现回暖迹象，持续5年的集中抛售潮正在退去。但要断言「止跌企稳」还为时尚早——当前的库存下降，更像供应端「装死」而非需求端「爆发」。

未来一段时间，「以价换量」仍是主旋律。

关注接下来8-12月的成交量：若连续低于8000套，回暖证伪；若持续高于8000套且中端改善跟上，拐点方可初步确立。真正的转折，需要时间和信心的共同等待。