小规模出租商业房产,5%还能用吗?1%优惠呢?

2026-08-20 22:34:46

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作者 l 彩虹

来源 l 彩虹（微信号：LCX193000）

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最近好几个姐妹来问我同一件事：

增值税新法出来了，我们公司是小规模，出租商业房产，以前按5%开票，现在还能不能这么开？1%优惠还沾边吗？季度30万免税还算不算？

说实话这几个问题，我自己刚看到新规的时候也愣了一下。今天把这三个问题掰开揉碎讲一下，你看完就明白了。

第一个问题：5%还能用吗？
答案是——不能了。

增值税新法出来之后，小规模纳税人的征收率统一成了3%。以前不动产租赁那个5%，对小规模来说已经不适用了，不管你出租的是老房子还是新房子，都按3%来。

不过这里有个坑要注意：这个变化只是针对小规模纳税人。如果你公司是一般纳税人，出租的是2016年4月30号之前拿到的不动产，那还是可以选择5%简易计税的，这块没变。别搞混了。

第二个问题：1%优惠能不能用？
这个是问得最多的。答案是——也不能。

财政部和税务总局2026年第10号公告说得很清楚：2026年1月1号到2027年12月31号期间，3%减按1%的优惠政策，是排除了不动产出租、转让土地使用权这些业务的。

简单说就是：
卖货、做普通服务，1%优惠照用，没变；
但是出租房产、转让土地使用权，只能老老实实按3%来，1%跟你没关系。

对了补充一句，如果是自然人个人出租住房，那是另外一套，3%减按1.5%，跟咱们今天说的小规模企业出租商业房产不是一回事，别混着记。

第三个问题：季度30万免税还算不算？
这个还算，但是算法变了。

以前是不动产销售额单独拎出来算的，新法不这么干了。租金收入直接并到你这个季度全部销售额里面，一起算总账。

分两种情况：

季度全部销售额加起来不超过30万，开的是普通发票，那免增值税；

要是超过30万了，或者承租方要你开增值税专用发票，那就全额按3%交。

注意这个"全额"——不是超过30万的部分才交，是一整笔都按3%交，这个别理解错了。

最后总结一下

新规之后，小规模企业出租商业房产就三句话：征收率从5%变成了3%，1%优惠不能用，季度30万免税可以享受但租金要并入总数一起算。

政策依据是《增值税法》和财政部税务总局2026年第10号公告。具体执行以当地税务局口径为准，各地可能有细节差异，拿不准的提前问问专管员。

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