北京二手房成交量开挂了

北京二手房成交量近期呈现显著攀升态势，市场活跃度明显提升，核心表现及驱动因素如下：

一、成交总量创五年新高，同比持续正增长

‌1-7月累计成交突破10万套‌

2026年前7个月，北京二手商品住宅累计成交10.76万套，同比增长6.2%，创近五年同期最高水平。其中二季度连续三个月成交量达近五年峰值，7月虽受传统淡季影响环比回落至14,037套，但同比仍增长9.8%，且已连续5个月保持同比正增长。

‌新政后短期热度跳涨‌

8月8日购房政策优化（非京籍社保年限缩短至1年、公积金贷款额度提至最高240万元）落地后，首周（8月8-13日）二手房成交2,450套，环比增长8.6%，同比增长2%。部分中介机构反馈，新政后首个周末带看量激增40%-70%，购房咨询量翻倍，市场信心快速修复。

二、价格与需求结构性特征凸显

‌低价刚需主导成交‌

总价600万元以下房源成交占比达75%，200万元以下“老破小”占比超53%，成为市场主力。

房价累计回调约4%，低总价房源首付及月供压力下降，刺激刚需集中释放，尤其学区房“占坑需求”（如西城荣丰2008等低总价学区盘）加速入市。

‌政策降低购房门槛‌

非京籍购房社保“五改三”再优化至“1年”，释放新市民购房资格；公积金首付比例下调、贷款额度提升（夫妻首套最高240万元），显著减轻利息负担（30年期贷款可省利息7万-8万元）。

案例：有买家因公积金可覆盖总贷款，放弃组合贷直接签约；社保刚满1年家庭获资格后迅速成交。

三、区域分化与可持续性挑战

‌外围刚需盘热度更高‌

四五环外低总价房源带看及成交活跃（如朝阳华威北里、丰台角门等板块），而核心区学区房受“多校划片”政策影响延续分化，仅顶级学区（如金融街、上地）价格企稳。

‌后续动能待观察‌

8月前13天日均成交约420套，仍低于7月日均453套水平，单周冲高后部分日期成交回落（如8月16日网签119套，环比降26%）。

业内预判“金九银十”或延续修复趋势，但需关注带看转化率及价格企稳情况，新房市场疲软（8月首周成交同比降22.1%）亦可能制约置换链条。

‌总结‌：当前北京二手房市场在政策宽松、房价回调及刚需释放推动下量能跃升，但增长动能仍依赖低价房源和短期政策刺激，区域分化与可持续性压力并存。若政策效果持续传导，旺季成交量或进一步修复，但普涨行情难现。