【原创第45期】债务人有抵押房产,还能执行其其他房产吗?

民间借贷、金融借款纠纷进入执行阶段后，“债务人已设抵押房产，能否再执行其其他房产”是高频争议问题。实践中普遍存在两种认知误区：一是认为“有抵押就必须先执行抵押物，不得执行其他财产”；二是认为“抵押不构成限制，可直接执行全部财产”。事实上，答案并非绝对，需结合法律规则、抵押物实际状态与案件具体情形综合判断。

在抵押房产执行案件中，债权人和债务人的立场分歧，本质是对抵押责任范围、责任财产边界、善意文明执行的理解差异。

从债权人视角来看，担心抵押房产出现流拍、贬值、处置不能，或被工程款优先权等在先权利覆盖，导致债权无法足额清偿，希望通过执行其他房产实现全额受偿。

从债务人视角来看，主张已提供特定房产抵押，债权人应仅就抵押物受偿，执行其他房产将损害其及家属基本居住权、正常生产经营权，并常以此提出执行异议。

简言之，争议焦点可概括为抵押权是“优先受偿权”，还是“唯一受偿权”？有抵押物的情况下是否排除其他财产的执行？

处理此类问题，需同时把握抵押的特定性与责任财产的全面性，二者并行不悖、共同适用。

1、《中华人民共和国民法典》

第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 该条款明确了抵押权的“特定性”——抵押权针对合同约定的特定财产设立，债权人对抵押物享有优先受偿权，但不代表债务人仅以抵押物承担责任。除法律豁免执行的财产外，债务人全部财产均为履行债务的责任财产。

2. 最高人民法院相关司法解释及意见

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（2020修正）第十三条明确：“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”

《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发〔2019〕35号）第二部分第1条重申：“被执行人有多项财产可供执行的，人民法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。在不影响执行效率和效果的前提下，被执行人请求人民法院先执行某项财产的，应当准许；未准许的，应当有合理正当理由。”

此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）第四条、第五条明确，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可予以执行。

1、抵押权的“优先受偿权”≠“唯一受偿权”。债权人对抵押房产享有优先受偿权，即抵押房产处置后，债权人可优先于其他普通债权人受偿，但若抵押物处置价款不足以清偿全部债务，债权人仍可就未受偿部分，执行债务人的其他财产（包括其他房产），此时对其他财产的执行，债权人与其他普通债权人享有平等受偿权。

2、抵押财产无法实现债权时，可执行其他房产。如果抵押房产存在流拍、变卖不成，或因另案顺位在先的优先债权（如工程款优先权）导致债权人优先受偿权落空，债权人可申请执行债务人的其他房产，弥补债权损失。

3、善意文明执行的限制。法院执行时需兼顾被执行人的合法权益，若债务人其他房产为其及其所扶养家属生活所必需，且无法通过“以小换大”“扣除租金”等方式保障基本居住，法院不得执行该房产；若其他房产超出生活必需范围（如面积过大、价值过高），则可依法执行。

4、债权人享有合法选择权。债权人既可以选择先执行抵押房产，也可以在符合条件的情况下，直接申请执行债务人的其他房产，无需等待抵押房产处置完毕，只要执行标的与债权金额相当，且不违反法律规定即可。

案号：（2022）最高法执监69号

某小额贷款公司诉李某、某投资公司借款抵押合同纠纷一案，云南省临沧中院作出（2015）临中民初字第99号民事调解书确认：李某欠小额贷款公司借款本金及利息共计4975万元；某投资公司用其名下10313.28平方米的房屋（共计38套商铺）作价3000万元为该债务提供抵押担保。

执行过程中，法院查封了该38套商铺并启动评估拍卖程序，其中1套商铺成交，其余37套流拍。第二次拍卖过程中，某建筑公司依据生效判决，对上述38套商铺主张工程款优先受偿权，并请求以物抵债、受偿拍卖成交款的方式实现其优先受偿权。法院遂将上述37套流拍商铺移送优先权案件法院处置，将1套商铺拍卖成交款扣除相应费用后剩余部分也移送该执行法院处置。

小额贷款公司因抵押房产无法实现优先受偿，向法院申请另行查封某投资公司名下三宗土地使用权（其他财产），某投资公司不服，向法院提出执行异议，请求解除查封。一审法院驳回异议，二审法院撤销一审裁定，小额贷款公司不服，向最高人民法院申请执行监督。最高人民法院作出执行裁定，驳回某小额贷款公司的申诉请求。

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条规定，为担保债务的履行，债权人有权就抵押财产优先受偿；以建筑物抵押的，应当办理登记，抵押权自登记时设立。因此，当事人依据抵押合同对该特定财产主张担保权利的，执行程序中只能就该特定财产强制执行；在该财产因清偿另案顺位在先的优先债权而导抵押合同相对方就该财产优先受偿的权利不能实现的，不能主张以抵押人名下其他财产承担担保责任。对于不能受偿的部分债权可执行抵押人其他财产，但不享有优先受偿权利，此时应与其他一般债权平等受偿。

结合法律规则与司法实践，抵押房产不当然排除其他房产的执行，核心判断标准为两点：抵押物能否足额清偿债务、其他房产是否属于豁免执行范围。

1、抵押房产处置后，价款不足以清偿全部债务，债权人可申请执行债务人的其他房产，用于弥补未受偿部分；

2、抵押房产存在流拍、变卖不成，或因另案优先债权、权属争议等原因，无法通过处置抵押房产实现债权的；

3、债务人的其他房产超出其及其所扶养家属生活必需范围（如面积过大、价值过高，或用于出租、闲置等非居住用途），即使有抵押房产，也可依法执行该部分房产；

4、债务人恶意转移、隐匿抵押房产，或抵押房产存在瑕疵（如未办理抵押登记、抵押无效），导致债权人无法通过抵押房产实现债权的。

1、抵押房产处置价款足以清偿全部债务，债权人仍申请执行债务人其他房产，且该其他房产为债务人及其所扶养家属生活所必需的；

2、债务人的其他房产属于法律明确豁免执行的财产（如用于公益事业的房产、被执行人及其所扶养家属生活必需的唯一住房，且无法通过扣除租金、以小换大等方式保障基本居住的）；

3、债权人与债务人明确约定“仅以抵押房产为限承担债务”，且该约定不违反法律、行政法规强制性规定的。

抵押房产的存在，是债权人实现债权的重要保障，但并非排除执行债务人其他财产的“挡箭牌”。执行程序的核心是实现债权人的合法债权，同时兼顾债务人的基本权益，这也是善意文明执行理念的核心要求。在实务中，无论是债权人还是债务人，都应明确自身权利义务，结合案件具体情况，依法维护自身权益。