杭州楼市最近有几个数据变化值得关注。杭州二手房存量最多的板块，还是未来科技城、萧山市北、临平新城三个板块。但是萧山市北与未来科技城等板块，二手房的库存都在明显下降。未来科技城快降到万套以内，市北也快降到7000套以内。之前也写过一篇，7月的二手房成交量超过挂盘量。8月的情况还是如此，成交量虽然在减少，但明显还高过挂牌量。目前库存在降，成交量还在，对杭州楼市而言总是件好事情。今天详细聊聊这个事情。一
先说未来科技城板块，这板块的二手房库存量常年保持在1万套以上。从2024年3月开始，基本维持在1.2万套左右，最高达到过1.37万套。板块内有共151个小区，平均每个小区挂牌85套，去化周期252个月。高库存也是未来科技城这两年房价，一直上不去的主要原因之一。目前库存量回落到10200套，是三年来最低的数值。按目前的成交量和新增挂牌量看，应该很快会回落到1万套以内。出现这种情况的原因有好几个方面。最主要的原因是集中交付期已经过去。在2023年到2025年期间，未来科技城是新房交付大年。比如2023年10月就新增挂牌950多套，2024年5月新增挂牌920套。有的板块全年新增挂牌量都不到这个数量。之前两年期间，平均每月都有500套以上的挂牌。2025年下半年后，只有今年3月有超过600套的挂牌，大多是200~300的挂牌量。二
库存量大，二手房的价格就会受到挤压。加上未来科技城的学区问题现在还是短板，这两年余杭区的经济虽然是“浙江第一区”，但是在杭州的板块内，还是被排除在主城区外。
加上之前在杭州楼市上升期，大家对未来科技城板块的预期过高。这些房子集中交付，就有大量的挂牌。其中就有很多体量巨大的小区，比如天空之城、杭珹未来中心等。
板块内存量房前几名分别是竹海水韵445套、未来之城419套、大华西溪320套、新湖果岭309套、西溪海300套，另外青枫墅园270套、天空之城挂牌230套，翡翠城几期也有将近900套的挂牌。未来科技城每月成交大概200来套，今年3、4、5月平均每月有300多套成交量。当初的一些红盘像绿汀春晓、汀岸辰风里等现在都接近破发。三
未来科技城板块的二手房价格，也是跟着挂牌量的曲线在变化。成交均价从2024年1月的3.1万/㎡，到2025年1月的2.7万/㎡，2026年1月的2.4万/㎡，目前2026年8月只有2.08万/㎡。成交量比较大的几个小区，如竹海水韵只有1.3万/㎡，溪水园2.3万/㎡，天空之城现在成交均价3.6万/㎡左右。西溪海这种房龄不长的楼盘，成交价也只有1.8万/㎡。板块内的二手房成交，还是“以价换量”的现状。好在现在库存降幅非常明显，加上目前未来科技城在售楼盘不多。还有今年拍的几块地，也是低密为主，都在五常湿地南面。今年交付楼盘不多，所以以后的库存还会慢慢在降。当然也有部分房东，因为二手房成交价未达到预期，不少房源撤回挂牌。四
其实不光未来科技城，萧山市北的情况也是如此。前两年集中交付，今年起库存量明显减少。5月份的时候还有8700套，目前为止只有7020多套。市北现在每月成交150来套。杭州目前抛售比例最高的板块是钱江新城二期、东湖新城以及富阳东洲。而比例较高的小区，分别是小河云庄，良渚文化村以及未来科技城的未来海。而抛售率比较高的小区，前十名大多是房龄较长的郊区板块。比如临平新城板块，很多小区的挂牌比例就很高，板块处于新旧交替的之间。不像市北、勾庄等板块，都是新房界面为主。临平新城的去化周期反而比未来科技城、市北都要长。好在余杭区现在已经向北拓展，云城板块还是一片空阔地带，目前在西站周边已经有不少新房交付，比如杭与城、枫翠云轩、云珹臻悦府的挂牌量也不小。虽然库存在减少，去化的压力仍在。如果未来科技城能降到8000套左右，市北能降到5000套左右，那板块内的二手房价格就能稳住。一路之隔，老小区力压豪宅，为何？
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