前两天朋友圈被华润叡璟刷屏。西九龙长沙湾，首批推售180套房，2.6万人抢，展厅挤得转不开身。我们团队的小伙伴专程去看了一趟，回来说像2015年内地抢房，排队进场，拍照全是别人后脑勺。
热闹背后，是内地买家真金白银在进场。美联物业统计，今年首四个月内地买家在香港一二手住宅的注册量占比回到23.1%，金额占比32.2%，重返2024年纪录高位。越贵的楼，内地买家越多：逾5,000万的豪宅里占65%，一手高端盘甚至到七成。2026年第一季度，内地买家录得3,882宗成交、金额426.9亿港元，宗数同比涨五成多，金额涨了九成多。中原地产那边，2025年普通话拼音买家入市超13,500宗，连续两年破万。
不少内地朋友也在问我同一个问题：香港楼，现在到底值不值得配置？今天咱们不凭感觉，把数据和逻辑一起扒一扒。
01｜为什么是现在这个时间点
先看价格位置。香港楼价2021年9月见顶，跌了三年多，2026年5月售价指数321.9，同比涨12.4%，连涨12个月。但相比历史高点，还是低了两成左右。第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿说，这是"折价入手核心资产"的窗口，市场上甚至出现一些高峰期根本拿不出来的放盘。再看为什么是香港。新加坡给外国买家收高额额外印花税，中东地缘不稳，欧美市场扰动多。香港普通法体系、联系汇率、资金自由流动，又离内地近，中文环境，文化生活习惯无缝衔接。撤辣之后，内地买家跟香港永久居民交一样的税，门槛这层也拆掉了。还有一重推力。过去三年各项人才计划接了近60万宗申请，批了41万，光来自内地的约30万。这批"新香港人"先租后买，是楼市最实在的增量。我们团队就有好几位小伙伴也在今年做了资产配置的调整，正式扎根香港。另外，这两年港股IPO回暖，2026年上半年84宗、集资2,098亿港元，科技新贵造富之后，第一反应是把一部分利润换成核心地段的实物资产。02｜价值在哪：先居住，后收租
我的观点还是那句：居住优先考虑，收租金次之。放到高净值家庭身上，这句话不是不成立，而是"居住"的含义更宽。第一，给家庭一个在香港的支点。 子女教育、医疗、往来香港的落脚点、优才身份的居所，这些是"住"的实际价值。买了房，孩子读书、老人看病、自己往返，都有个安顿的地方。这一层价值，租金回报率算不出来，但对家庭的用处是实打实的。第二，收租是锦上添花，不用当主业。 香港住宅租金回报率平均在3.3%上下，小户型3.6%，越大越低。按揭利率3.25%到3.5%，小户型勉强"供低过租"。但毛回报和净回报是两回事，管理费、差饷、空置、维修要吃掉0.5到1个点。600万的房子，七成按揭30年月供18,500到19,500，港岛核心区同价位租金16,000到17,500，扣完杂费通常要贴钱。靠收租赚钱，容错很薄，一个月的空置、一次维修就把利差吃光。所以收租只能当配置里的补充，不能当主菜。第三，真正的价值在配置。 港币挂钩美元，香港楼本质上是变相的美元资产，可以冲抵人民币单边敞口。联系汇率、资金自由流动、产权制度成熟，让它在动荡周期里扮演"避风港"的角色。开发商宣传的4.5%、4.8%回报率先打个问号，那种数字一般是新盘包租或蜜月期租金。配置的价值不在那一两个点的利差，在长期持有里跨越周期的那份稳。03｜想配置，三条线要理清
先想清楚买来干什么。 自住、收租、配置，三种目的对应三种买法，最怕混着来。自住看的是地段和通勤，收租得把净回报算清楚，配置盯的是稀缺性和长期流动性。想一套房同时满足三个目的，多半哪个都打折扣。看长期，别赌短期。 撤辣释放了被压抑的需求，量价齐升是真的。但价格还比2021年高点低两成，机构普遍预计下半年进入整固期。抱着"买涨"的心态追高，容易买在情绪顶。把持有周期放到五年以上，这套逻辑才立得住。选对标的。 内地买家扎堆的地方有共性：流动性好、租金稳、地段稀缺。核心区的成熟盘，比远郊概念盘更抗跌；大户型豪宅看圈层和稀缺性，小户型看租金覆盖。楼书比样板间有用，把户型、朝向、单价、持有成本算清楚再下手。04｜写在最后
叡璟开售的结果都看到了：180套房，2.6万人抢，143个人里只有1个能选中，妥妥的大型抽奖现场。恍惚间，回到了多年前的内地售楼处。
这种场面说明什么？资本用脚投票，看好香港的长期价值。楼市有起有落，愿意在这个时候把钱放进来的人，图的是这座城市往后十年的位置。
落到家庭资产上，我的看法没变：居住优先，收租次之。再往前一步，不动产搭配长线金融资产，才是稳妥的家庭底盘。房子解决住的问题，也承接一部分长线资金；剩下的一部分，交给保险、股票这类金融资产去跑。单一押注任何一头，都谈不上稳。
房子是用来住的，日子是自己过的。买不买、买哪里、买多大，先把自家的账算清楚，根据需求做长远规划和配置更为科学。
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