本期导读：NAB重磅预测未来两年租金或暴涨30%，SQM亦认同，远超财政部预期，房东与投资者迎重大利好；拍卖市场持续回暖，阿德莱德远程买家241万拿下五居室豪宅；85%郊区房价过去一年仍在上涨，偏远地区表现全面优于首府；布里斯班奥运场馆周边房价累计涨逾116%。

核心数据对比

📊 各首府城市房价涨幅对比（2026年年内/同比）

🏠 各城市拍卖清盘率对比（8月16日周末·最新）

💰 各城市租赁空置率与租金预测对比

📈 机构预测与利率环境对比

一、租金市场

1、NAB重磅预测：未来两年租金或暴涨30%，远超财政部预期

据《澳大利亚人报》8月18日报道，NAB（澳大利亚国民银行）警告，受税改后房东寻求弥补税收优惠损失影响，未来两年澳洲租金可能上涨高达30%。这一估计远高于财政部预测的每周仅涨2澳元。SQM Research亦认同租金或上涨约30%，认为投资者需要收益率提升1-1.5个百分点以抵消税改影响。该预测对房东和房产投资者构成重大利好。

来源：The Australian/今日头条，2026年8月18日

2、全澳租金同比大涨8%，空置率维持1%历史低位

全澳租金同比大涨8%，涨幅达到通胀两倍。当前全国租房空置率仅维持在1%的历史低位，所有首府城市空置率均低于2%。首府城市总租金收益率升至3.7%，为2019年8月以来最高水平。NAB和SQM的最新预测表明，租金上涨周期远未结束。

来源：PropertyUpdate/市场综合，2026年8月

3、珀斯租金收益率5-6%全澳最高，部分郊区超6%

2026澳洲房产投资指南指出，珀斯凭借比东部城市更低的入场价格和紧张的租赁供应，提供全澳最高的租金收益率，普遍在5-6%之间，部分郊区超过6%。叠加年内24.3%的资本增值，珀斯成为兼顾收益率和增值的最优投资选择之一。在NAB预测租金涨30%的背景下，珀斯投资者有望获得双重收益。

来源：2026澳洲房产投资指南，2026年8月

二、拍卖市场

4、拍卖市场持续回暖，多地买家重新入场，阿德莱德远程买家241万拿下豪宅

8月17日最新报道显示，澳洲各地拍卖市场近期出现回暖迹象，从阿德莱德到悉尼，买家重新出现在拍卖现场，部分优质房源吸引多组买家竞争。在阿德莱德，一对正在从斐济返程的年轻夫妇通过家人"远程参拍"，最终以241万澳元拿下一套五居室豪宅，显示优质资产依然受到买家热烈追捧。

来源：搜狐财经，2026年8月17日

5、8月16日周末拍卖连续三周回暖，墨尔本57%、悉尼54%

最新拍卖数据显示，8月16日周末墨尔本清盘率57%，570套上拍；悉尼清盘率54%，561套上拍，成交中位价$165万；堪培拉56%；阿德莱德49%。这是拍卖市场连续第三周回暖，春季销售季前买家活跃度持续提升，市场信心逐步修复。

来源：Domain/auhouseprices，2026年8月16日

三、市场数据

6、85%郊区房价过去一年仍在上涨，偏远地区表现全面优于首府

PropTrack数据显示，尽管首府城市市场调整，但过去12个月澳洲85%的郊区房价仍在上涨。偏远地区表现普遍优于首府：西澳Geraldton、Bunbury、Busselton和Albany等实惠郊区房价年涨幅超30%；维州Morwell、Mildura和Bendigo年增长率超20%；新州Albury、Wagga Wagga郊区领涨。可负担性和生活方式驱动资金向偏远地区流动。

来源：PropTrack/东方财富，2026年7月20日

7、布里斯班奥运场馆周边房价累计涨逾116%，升势有望持续

房天下8月15日报道，昆士兰政府公布多项大型基建规划为2032年布里斯班奥运会注入动力，场馆周边区域楼价自疫情以来已上涨逾116%，且升势有望持续。政府将升级交通网络并兴建选手村，赛后改建为住宅以增加供应。数十亿澳元投资将改善城市连接性并创造长期价值。

来源：房天下，2026年8月15日

8、珀斯暴涨24.3%、阿德莱德涨12.7%，资源型城市持续领跑

2026年澳洲楼市分化格局延续，西澳与南澳城市逆势走强。珀斯房价年内涨幅24.3%，租金收益率5-6%为全澳最高；阿德莱德上涨12.7%，年涨10.0%。两大资源型城市大幅跑赢全国平均，供需缺口持续支撑价格攀升，郊区增长热点不断涌现。

来源：搜狐财经，2026年8月8日

四、政策与利率

9、RBA连续第二次维持4.35%不变，利率见顶信号明确

澳洲联储8月会议决定维持现金利率4.35%不变，为连续第二次按兵不动，给借款人带来连续第二个月的喘息空间。市场普遍认为加息周期已接近尾声，利率见顶信号逐步明确。49家贷款机构已推出低于6%的房贷产品，最低利率降至5.99%，转贷窗口持续开启。

来源：澳洲网/Canstar，2026年8月

五、投资展望

10、ANZ：布里斯班2026年预计涨9.7%，奥运周期长期增长逻辑不变

ANZ Research预测布里斯班2026年房价增长9.7%，为所有首府城市中最强表现。KPMG预测布里斯班涨近11%。受2032年奥运会基建投入和人口强劲流入支撑，布里斯班基本面持续向好，场馆周边已累计涨逾116%。尽管短期市场波动，但奥运周期长期增长逻辑不变。

来源：ANZ Research/KPMG，2026年8月

今日要点总结

• 租金暴涨预期：NAB和SQM双双预测未来两年租金或涨30%，远超财政部预期，房东投资者迎重大利好

• 拍卖持续回暖：连续三周回升，阿德莱德远程买家241万拿下豪宅，优质资产竞争激烈

• 郊区房价坚挺：85%郊区过去一年仍涨，西澳郊区年涨超30%，维州偏远城镇超20%

• 奥运红利兑现：布里斯班场馆周边累计涨逾116%，基建投资持续推升区域价值

• 利率环境改善：RBA连续第二次按兵不动，49家机构房贷利率破6%，转贷窗口开启

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