既有多层住宅加装电梯是改善居住条件、回应老龄化社会需求的重要民生工程，政府为此给予专项补贴。当电梯加装期间发生房屋买卖，原业主已投入建设出资、新业主将长期使用电梯并承担运维成本时——这笔补贴款应归出资的原业主，还是“随房走”归新业主？
本期分享的系一起加装电梯过程中因房屋买卖引发的政府补贴款归属纠纷案件。人民法院在审理中，通过确立建设成本出资人与使用成本出资人均可作为补贴款收款主体的认定标准，在相关规定未明确情况下确立“有约定从约定、无约定随房走”的归属规则。该案例入选2025年度上海法院精品案例。
杨某甲诉上海市静安区闻喜路某弄小区业主委员会等其他合同纠纷案
因多层住宅加装电梯发放的政府补贴款，其收款主体应由发放主体即相关政府部门决定。在缺乏明确规定的情况下，电梯加装前投入建设成本的出资人和电梯加装后长期承担使用成本的出资人，均可作为政府补贴款的收款主体，一般即为房屋所有权人。若因房屋买卖、赠与等原因致房屋所有权人变更，两种出资人身份发生分离，则有约定的从其约定；无约定的，政府补贴款应作为业主共有权的对象，随房屋所有权的转移而一并转移。
吴双，上海市静安区人民法院民事审判庭副庭长、四级高级法官。深耕房地产审判一线15年，多次执笔上海高院报批课题并获评优秀、设计场景获上海数字法院应用场景优秀奖，编写案例被最高人民法院司法案例研究院转载，多次在上海市法院系统学术讨论会、司法统计分析评选中获奖。
周佳颖，上海市静安区人民法院民事审判庭法官助理。曾获上海法院学术讨论会一等奖，执笔上海金融法制研究会课题等。
原告杨某甲系上海市静安区闻喜路某弄某号楼604室原业主。2020年12月，原告杨某甲与第三人张某签订《房屋买卖居间协议》，约定以199.5万元总价将房屋出售给张某。
2021年1月，张某登记成为该房屋现业主。
此前的2020年11月，被告上海市静安区闻喜路某弄小区业主委员与施工单位已签订加梯施工合同，自管小组负责人即第三人岳某、杨某乙。为此，杨某甲曾于签订《房屋买卖居间协议》前、签订《上海市房地产买卖合同》后，分两次向自管小组负责人第三人岳某支付共计61305元电梯加装费用。
后该楼栋电梯已加装完毕，政府补贴28万元已下发。经该楼栋业主多数表决同意，政府补贴款中一部分用于电梯后续维保费用、电费等，其余发放给相关业主。除604室以外的其余相关业主均已收到扣除电梯维保费用、电费等约定费用后的剩余补贴款。
原告杨某甲认为，政府补贴款系补贴给加梯“出资人”，其作为出资人有权获得分给604室的全额补贴款24522元，故不同意按楼栋业主表决结果扣除电梯维保费、电费等，要求自管小组将全额补贴款发放给其，诉请判令被告及第三人向原告返还电梯补贴款24522元。
被告上海市静安区闻喜路某弄小区业主委员会认为，政府补贴款应归该楼栋业主所有并专款专用，原告已将房屋出售，补贴款应归现业主张某，故不同意原告诉请，同意第三人张某的诉请。
第三人张某认为自己作为该房屋的现业主，虽不是加梯工程款的直接付款人，但购房价中已包含加梯因素，其亦系后续电梯使用过程中承担各种电梯使用成本的出资人，故要求自管小组扣除相关费用后将剩余补贴款10340.70元发回给第三人张某。
经法院调查，原告杨某甲与第三人张某在政府补贴款归属方面约定不明，双方存在误解。后第三人张某自愿让步，同意由原告杨某甲和其各半分得尚未发放的政府补贴款。
本案的处理主要涉及两大问题：其一，加装电梯过程中发生房屋权属变动，政府补贴款的归属如何在相关规定缺位下进行司法认定；其二，政府补贴款可否依据业主多数决作多用途处理。两者不仅决定本案走向，对全国范围内正在推进的老旧小区加装电梯实践亦具有重要指导意义。
（一）归属认定：从“谁出资谁受益”到“随房走”的解释路径
首先，从补贴款的款项属性出发，收款主体应由发放主体即相关政府部门决定；在全国规定不统一、上海亦无明确规定的情况下，依目的解释，只要有利于加装电梯事项本身的实现，均符合补贴初衷。由此需要对“出资人”作进一步解释，投入建设成本的一次性出资人，与长期承担使用、维保成本的出资人，均可作为补贴款的收款主体；两种身份一般同归于房屋所有权人，仅在加梯过程中发生房屋买卖、赠与等权属变更时方才分离。
其次，回归买卖合同与物权变动规则，确立清晰的适用顺序：相关行政部门有明确规定的，从其规定；无规定而合同有约定的，从其约定；无约定的，从法定与法理——补贴款从法律性质上看并非孳息，不适用孳息归属规则，而应作为业主共有权的对象，随房屋所有权的转移而一并转移。
该解释严格遵循物权法定原则，与《中华人民共和国民法典》第二百七十三条关于共有和共同管理权利随房屋转让一并转让的规定一脉相承，亦与上海市五部门《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》及《上海市房地产买卖合同》示范文本新增加梯条款的精神殊途同归，为不动产交易提供了稳定预期。
最后，规则之外保留意思自治空间：买卖双方事先就补贴款另有安排的，从其约定。这亦提示交易实践，业主签订房屋买卖合同时，应对加梯建设费用分摊、电梯运维成本承担及政府补贴款分配作出明确约定，从源头避免争议。
（二）示范意义
本案系立法尚存空白背景下的探索：对外，将补贴款纳入区分所有权与物权变动规则之下，确立“随房走”默认规则并保留合同自治空间；对内，确认业主多数决对补贴款使用、分配的约束力，突出业主自治在公共事务治理中的核心地位。
本案不仅为老旧小区加梯改造中的类似纠纷提供了可复制的裁判路径，也为今后涉及共有部分利益分配的纠纷提供了普遍参照，对推动完善建筑物区分所有权制度具有实践意义与理论启示。
第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
......
第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条 无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
来源丨上海市高级人民法院、上海市静安区人民法院
高院供稿部门：民事审判庭（环境资源审判庭、执行裁判庭）、研究室（发展研究中心）
案例撰写人：吴双、周佳颖
责任编辑：邱悦、牛晨光
编辑：左雨欣
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